La campaña de la declaración de la renta ya está en marcha y, con ella, una pregunta recurrente entre quienes han recibido un inmueble de sus padres: ¿hay que incluirlo en el IRPF? La respuesta es sí en la mayoría de los casos, aunque eso no significa necesariamente pagar más impuestos. El tratamiento fiscal depende de qué se haya heredado exactamente y qué uso se le dé a la vivienda.
Lo primero que hay que distinguir es el tipo de derecho recibido. Si la herencia incluye el usufructo o la plena propiedad del inmueble, la vivienda debe constar en la declaración. En cambio, si solo se hereda la nuda propiedad —es decir, la titularidad del bien sin derecho a usarlo ni disfrutarlo— no es obligatorio incorporarla, y aunque aparezca en los datos fiscales proporcionados por la Agencia Tributaria, no tiene ningún efecto sobre el resultado de la declaración.
Una vez que se tiene la plena propiedad o el usufructo, el sistema de la Agencia Tributaria preguntará directamente qué uso se hace de esa vivienda. Y en función de la respuesta, el tratamiento cambia por completo.
Si el piso está vacío o se usa de forma particular
Cuando una vivienda heredada permanece vacía y no se vende ni se alquila, Hacienda aplica lo que se conoce como imputación de rentas. La lógica es sencilla: un inmueble desocupado tiene capacidad potencial de generar ingresos, por lo que la ley obliga a tributar por ese rendimiento teórico. El porcentaje varía entre el 1,1% y el 2% del valor catastral del inmueble. Se aplica el 2% cuando dicho valor catastral no ha sido revisado en los últimos diez años, y el 1,1% en los casos más recientes.
Este mismo criterio rige cuando los padres ceden gratuitamente una vivienda a sus hijos. En ese escenario, la obligación de declarar recae sobre los progenitores, que son los propietarios del inmueble, no sobre los hijos que lo habitan. La cesión gratuita computa como vivienda vacía a efectos fiscales, según aclaró la Dirección General de Tributos —órgano dependiente del Ministerio de Hacienda— en octubre de 2024. La única excepción es cuando los hijos conviven con los padres en el mismo domicilio: en ese caso, la ley excluye expresamente la situación de la base imponible del impuesto, al entender que no existe rendimiento económico.
Si el piso se alquila o se vende
Si los herederos deciden arrendar la vivienda, el tratamiento es el mismo que el de cualquier segundo inmueble alquilado: los ingresos se declaran como rendimiento de capital inmobiliario. Hay que tributar por la diferencia entre lo cobrado en alquiler y los gastos deducibles asociados al inmueble.
En caso de venta, se aplican las reglas generales de las ganancias patrimoniales. La cantidad sujeta a tributación se calcula como la diferencia entre el valor de transmisión —importe declarado en la venta menos los impuestos pagados— y el valor de adquisición, que en el caso de una herencia equivale al valor declarado en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, sin que pueda superar el valor de mercado, más el coste de posibles mejoras realizadas y los tributos abonados en su momento.
Plazos, errores y sanciones
Un punto práctico que conviene tener claro: si se comete un error al incluir la vivienda en la declaración, se puede corregir sin coste adicional hasta el 30 de junio, fecha en que cierra la campaña. La última declaración presentada es la que tiene validez ante la Administración.
Si la corrección llega después de esa fecha, se aplicará un recargo del 1% más otro 1% adicional por cada mes transcurrido, con un tope del 15%. Si es la propia Agencia Tributaria quien detecta la irregularidad, la sanción puede oscilar entre el 50% y el 150% de la cantidad dejada de ingresar.
Cuando la herencia la comparten varios beneficiarios, las obligaciones fiscales ligadas al IRPF se distribuyen a partes iguales entre todos ellos. Si uno de los herederos renuncia a su parte, su carga tributaria pasa a recaer sobre el resto. A diferencia de lo que ocurre en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, el grado de parentesco no influye en la tributación por IRPF: las reglas son las mismas independientemente de si es un hijo, un sobrino o cualquier otro familiar.
En definitiva, heredar un piso no activa de forma automática una factura fiscal en el IRPF, pero sí genera obligaciones de declaración que no conviene ignorar. Conocer el uso que se dará al inmueble y el tipo de derecho recibido es el punto de partida para no cometer errores que puedan salir caros.