El perfil del pequeño casero con un único piso alquilado no es el más común en España. Según un estudio elaborado por el Ministerio de Consumo en colaboración con el Consejo Superior de Investigaciones Científicas (CSIC), el 52,8% de los arrendadores particulares tiene dos o más viviendas en alquiler, frente al 47,2% que solo arrienda una. Cuando se suman también las personas jurídicas —empresas, fondos de inversión y entidades públicas—, la proporción de los llamados multiarrendadores sube hasta el 60,8%.
El informe parte de los datos que la Agencia Tributaria registró en el ejercicio fiscal de 2023, utilizando los rendimientos declarados por alquiler de vivienda habitual. A partir de esa fuente, los autores —cuatro investigadores vinculados al CSIC y al ministerio— concluyen que la concentración de viviendas en manos de propietarios con varias unidades no es un fenómeno puntual, sino una característica estructural del mercado. El texto es explícito: "La imagen habitual del pequeño casero con una única vivienda alquilada no responde a la realidad del mercado".
La cifra adquiere mayor relevancia si se compara con el peso de los propietarios dentro de la población total. Según el Panel de Hogares de 2023, apenas el 4,9% de la población percibe rentas por alquiler de vivienda habitual (el 5,7% de la población adulta y el 9,3% medido por hogares). Ese porcentaje contrasta con el 20,8% de la población total que vive de alquiler, según la Encuesta de Condiciones de Vida del INE. En otras palabras, hay muchos más inquilinos que propietarios arrendadores, y estos últimos tienen cada vez más inmuebles en su cartera.
La concentración es mayor en las grandes ciudades
El estudio ofrece también un desglose territorial que muestra cómo la concentración de multiarrendadores se dispara en los mercados con mayor presión inmobiliaria. Las ciudades insulares lideran el ranking: en Las Palmas de Gran Canaria, el 64,9% de los caseros tiene al menos dos pisos en alquiler; en Santa Cruz de Tenerife, el 64,6%. Les siguen Palma (63,1%), Barcelona (60,8%) y Madrid (56,4%). Valencia y Málaga se sitúan algo por debajo, con cifras del 55% y el 51,6%, respectivamente.
Sevilla es la excepción entre las grandes ciudades analizadas: allí el 53,2% de los propietarios solo tiene un inmueble en alquiler, lo que la convierte en la única capital estudiada con mayoría de pequeños tenedores. Los autores señalan que "cuanto mayor es la presión inmobiliaria, mayor es también la concentración de viviendas en alquiler en manos de caseros con varias propiedades", lo que apunta a una relación directa entre la tensión del mercado y la profesionalización del arrendamiento.
Una tendencia que se ha acentuado desde 2016
Esta situación no es nueva, pero sí se ha intensificado. Entre 2016 y 2023, el parque de viviendas alquiladas por particulares creció de 1.900.883 a 2.570.845 unidades. Sin embargo, ese aumento no se repartió de forma homogénea: los propietarios con varios inmuebles crecieron proporcionalmente más que los que solo tienen uno. El informe lo describe con claridad: "Con el paso del tiempo, en lugar de reducirse, la distancia entre quienes tienen una sola vivienda en alquiler y quienes poseen varias se ha ampliado".
Este dato tiene implicaciones directas en el debate político sobre la regulación del alquiler. La Ley de Vivienda estatal define como "gran tenedor" a quien posea diez o más inmuebles urbanos de uso residencial, o más de 1.500 metros cuadrados construidos de uso residencial. El concepto de multiarrendador que maneja el estudio del Ministerio de Consumo es, por tanto, mucho más amplio: basta con tener dos pisos en alquiler para entrar en esa categoría. Esto implica que la mayoría de los propietarios quedan fuera de las restricciones previstas para los grandes tenedores, aunque el informe advierte de que su peso agregado en el mercado es significativo.
En ausencia de un registro oficial de propietarios arrendadores, el análisis tributario se convierte en la herramienta más precisa disponible para trazar este mapa. Los autores reconocen esa limitación, pero defienden que los datos de la Agencia Tributaria, cruzados con estimaciones del Banco de España y el Panel de Hogares del IRPF, ofrecen una fotografía suficientemente sólida del fenómeno. La conclusión es inequívoca: el mercado del alquiler en España está cada vez más en manos de quienes han hecho del arrendamiento algo más que una fuente de ingresos ocasional.