El Ayuntamiento de Madrid trabaja en un plan urbanístico de gran calado que busca duplicar o incluso triplicar las viviendas proyectadas en los desarrollos ya aprobados de la capital. La iniciativa, conocida como Plan Estratégico Municipal (PEM), fue confirmada por el propio Consistorio y afecta directamente a los más de 150.000 pisos previstos en los nuevos barrios. La aprobación inicial está prevista para comienzos de 2027, según fuentes municipales.
El alcalde José Luis Martínez-Almeida (PP) impulsa esta reforma de forma coordinada con la Comunidad de Madrid. El Gobierno regional, presidido por Isabel Díaz Ayuso, prepara la llamada ley Líder —Ley de Impulso y Desarrollo Equilibrado de la Región— para dar cobertura legal al PEM y permitir que este plan estratégico tenga rango normativo superior al actual Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de 1997. El equipo municipal descartó modificar directamente ese PGOU por la lentitud que implica revisar una normativa de ese nivel.
La principal palanca del plan es la densificación: construir más viviendas por hectárea sin necesidad de ocupar nuevo suelo. Borja Carabante, delegado de Urbanismo del Ayuntamiento y responsable directo del PEM, explica que dentro de la M-30 la densidad neta del tejido residencial ronda las 144 viviendas por hectárea, mientras que fuera de ese anillo baja hasta las 87. Con el 98% del suelo madrileño ya consolidado, el margen de expansión horizontal es prácticamente nulo. La alternativa pasa, según el delegado, por intensificar el uso residencial en zonas que aún tienen capacidad.
El Sureste, el gran laboratorio del cambio
La mayor bolsa de suelo pendiente de desarrollo se concentra en la denominada Estrategia del Sureste, que agrupa los ámbitos de Los Berrocales, Valdecarros, Los Ahijones, El Cañaveral y Los Cerros. En conjunto, estos desarrollos suman más de 100.000 viviendas previstas, pero su densidad actual ronda las 35 unidades por hectárea, muy por debajo de la media urbana. El borrador del PEM plantea elevar esa ratio hasta las 70 viviendas por hectárea bajo un modelo de ciudad compacta, lo que implicaría doblar el número de casas a construir. Fuentes próximas a la elaboración del documento apuntan incluso a que esa cifra podría triplicarse.
En términos de población, ese salto supondría pasar de los cerca de 500.000 nuevos residentes previstos actualmente en esos barrios a duplicar o triplicar esa cifra, en una ciudad que hoy supera los 3,5 millones de habitantes. El crecimiento demográfico es, de hecho, uno de los argumentos centrales del plan: el Ejecutivo regional calcula que la región de Madrid recibirá casi 100.000 nuevos habitantes al año hasta 2039.
Más allá del Sureste, el plan también analiza la posibilidad de intensificar la edificabilidad en desarrollos recientes como Sanchinarro, Las Tablas o Carabanchel, y en barrios consolidados con capacidad latente como Moratalaz, San Blas, Usera o Villaverde. Alejandro Bermúdez, consejero delegado de la consultora Atlas Real Estate Analytics, señala que también se estudian entornos con transporte público intensivo como Chamartín, Legazpi, Méndez Álvaro, Aluche, Conde de Casal y Valdebebas. Para Bermúdez, la intensificación es la palanca central del PEM porque permite generar vivienda sin consumir más suelo.
Dudas jurídicas y críticas políticas
El plan no está exento de incertidumbres. Una de las más señaladas por los especialistas es la posibilidad de que promotoras y propietarios de suelo frenen sus proyectos actuales a la espera de los cambios normativos, con la expectativa de poder construir más unidades una vez que el PEM entre en vigor. Carabante descarta que eso vaya a ocurrir, y quienes conocen el plan insisten en que el éxito depende en buena medida de la rapidez con la que el Ayuntamiento apruebe y desarrolle la iniciativa.
También hay dudas sobre la solidez jurídica de una fórmula normativa que coloca un plan estratégico por encima del planeamiento general, algo inédito en la práctica urbanística española. La posible judicialización por parte de grupos, empresas o particulares que consideren dañados sus intereses es una de las preocupaciones que mencionan distintas fuentes del sector inmobiliario, aunque reconocen de forma casi unánime la necesidad de densificar.
Desde la oposición, el concejal socialista Antonio Giraldo critica que los grupos políticos que no forman parte del equipo de Gobierno han quedado completamente al margen de la redacción del PEM. El responsable de urbanismo del PSOE considera una anomalía que, a diferencia de revisiones anteriores del planeamiento general, en esta ocasión no se haya contado con la participación de otros partidos. Giraldo también advierte del riesgo de que el plan acabe siendo utilizado como instrumento especulativo al servicio de intereses privados en lugar de orientarse al beneficio de la ciudad.
Para elaborar el PEM, el Ayuntamiento trabaja con la ingeniería Arup y la tecnológica Sice como asesores externos. El borrador está disponible públicamente, pero aún debe redactarse una versión extendida antes de su aprobación inicial, prevista para principios de 2027. Carabante reconoce que es prematuro precisar cuánto aumentará la ratio de edificabilidad en cada ámbito, ya que quedan pendientes cálculos sobre infraestructuras de transporte y disponibilidad de agua. "Debemos analizar ámbito a ámbito", afirma el delegado.