El Ayuntamiento de Madrid trabaja en un Plan Estratégico Municipal (PEM) que permitiría construir bastante más vivienda de lo que permite el actual planeamiento urbano. La idea central es aumentar la densidad edificatoria en los nuevos desarrollos urbanísticos de la capital, donde hoy está prevista la construcción de unas 150.000 viviendas. El alcalde José Luis Martínez-Almeida ha impulsado este proyecto con un objetivo claro: ampliar la oferta residencial en una ciudad que acumula un déficit estructural de vivienda desde hace años.
La densidad media prevista en los futuros barrios de Madrid ronda actualmente las 36 viviendas por hectárea. Según fuentes conocedoras del PEM, el Ejecutivo municipal considera que esa cifra podría duplicarse e incluso triplicarse en determinadas zonas. Los ámbitos afectados incluirían desarrollos pendientes como Los Berrocales, Los Ahijones, Valdecarros, Los Cerros y El Cañaveral, pero también barrios más recientes como Valdebebas, Las Tablas o Sanchinarro, que ya están habitados pero donde aún existe margen de crecimiento.
El planteamiento del Ayuntamiento incluye una condición: si los promotores van a ganar más —porque habrá más viviendas por parcela y el suelo valdrá más— tendrán que asumir también una parte mayor del coste de las infraestructuras necesarias para dar soporte a ese crecimiento. Transporte, saneamiento, dotaciones educativas o sanitarias son algunos de los elementos que habrá que reforzar si la población en esas zonas crece por encima de lo previsto.
El sector promotor dice sí, pero con matices
Las grandes promotoras han recibido con satisfacción la propuesta, aunque con reservas. Desde Metrovacesa, Juan Carlos Calvo, director de estrategia y relación con inversores, valora positivamente cualquier medida que aumente la oferta de vivienda en Madrid, pero insiste en que el cambio de planeamiento debe hacerse con seguridad jurídica, plazos claros y agilidad administrativa. Para Calvo, la incertidumbre regulatoria es uno de los mayores frenos para la inversión en el sector.
Ignacio Moreno, consejero delegado de Aurora Homes, es más directo: afirma que su empresa está dispuesta a asumir mayores cargas por infraestructuras siempre que exista proporcionalidad entre el incremento de edificabilidad y los costes adicionales. Moreno ve también con buenos ojos la posibilidad, contemplada en el PEM, de construir viviendas de protección oficial en suelo dotacional vacante, algo que en su opinión evitaría la especulación y daría uso a terrenos que llevan años sin aprovecharse.
Patricia Hernández, consejera delegada de Vía Ágora, apunta que muchos de los nuevos barrios madrileños están sobredimensionados en cuanto a dotaciones, por lo que la densificación no tendría por qué ser especialmente gravosa en todos los casos. Pero advierte de que es fundamental que las condiciones sean transparentes: los promotores necesitan saber de antemano cuánto van a tener que pagar para poder calcular si un proyecto es rentable.
Valdecarros, la gran apuesta
El desarrollo urbanístico con mayor peso en este proceso es Valdecarros, donde están proyectadas unas 50.000 viviendas, las más de todo Madrid. Domingo Menéndez, gerente de su junta de compensación —el organismo que agrupa a los propietarios del suelo—, señala que cualquier incremento de costes debe analizarse junto con los beneficios que pueda generar la densificación. Si el nuevo modelo permite un aprovechamiento más eficiente del suelo, las inversiones adicionales estarían justificadas. Pero subraya que, sin una definición concreta de las cargas y los beneficios, es pronto para tomar posiciones definitivas.
Esta cautela es compartida por José León, director general de Pryconsa, quien recuerda que el sector promotor ya asume históricamente los costes de urbanización de los desarrollos en los que participa. El problema, explica, es que cualquier incremento de cargas debe ser proporcional, predecible y económicamente viable. La densificación añade complejidad: más vecinos implican más demanda de servicios, y eso tiene un coste que no siempre es fácil de cuantificar de antemano.
¿Habrá un parón mientras se espera el plan?
Una de las preguntas que sobrevuela el sector es si la expectativa del PEM va a congelar decisiones de inversión. Si los promotores esperan a conocer las condiciones exactas del nuevo modelo antes de lanzar proyectos, podría haber un frenazo temporal en la actividad. Hernández, de Vía Ágora, señala que los plazos que maneje el Ayuntamiento para aprobar e implementar estas medidas serán determinantes. Moreno, de Aurora Homes, reconoce que el PEM podría retrasar algunos meses el lanzamiento de proyectos previstos para 2026, aunque descarta un impacto relevante en el conjunto del mercado, dado que los desarrollos urbanísticos se miden habitualmente en plazos de varios años.
El debate de fondo es si Madrid puede resolver su problema de vivienda —o al menos aliviarlo— apostando por más densidad urbana. Los promotores, en general, creen que sí, siempre que las reglas del juego sean estables y los números cuadren. El Ayuntamiento, por su parte, tiene ahora el reto de presentar un plan lo suficientemente concreto como para que el sector pueda planificar, sin generar la incertidumbre que precisamente frena la construcción que tanto se necesita.