El mercado hipotecario español arrancó 2025 con fuerza inusitada. En febrero se constituyeron 45.563 hipotecas sobre viviendas, el mejor dato para ese mes desde 2011, según los registros del Instituto Nacional de Estadística. El crecimiento interanual fue del 16,3%, acelerando respecto al 6% registrado en enero y prolongando así una racha de 20 meses consecutivos de aumentos. En los dos primeros meses del año, el volumen total concedido por la banca alcanzó los 14.567 millones de euros, un 22% más que en el mismo período de 2024.
Las cifras llaman la atención precisamente porque contrastan con la evolución de la compraventa de viviendas. En febrero se formalizaron 59.689 transacciones, un 0,5% menos que un año antes, lo que supone la segunda caída mensual consecutiva. Es decir, se compran menos casas pero se financian más, y con importes más altos. El precio medio de los préstamos firmados en febrero fue de 173.280 euros, un 11% superior al registrado doce meses atrás, cuando la media se situaba en torno a 157.000 euros.
Detrás de esta aparente paradoja hay dos motores claros. El primero es el encarecimiento continuado de la vivienda, que obliga a las familias a endeudarse más para acceder a una propiedad. El segundo es la anticipación de decisiones de compra: muchos potenciales compradores aceleran sus adquisiciones ante el temor a que los precios sigan subiendo. La banca, por su parte, ha respondido con tipos muy competitivos. El coste medio de las hipotecas firmadas en febrero fue del 2,88%, ligeramente por debajo del 2,96% de un año antes.
En este contexto, el tipo fijo se consolida como la opción preferida de los españoles. En febrero representó el 64,8% de las nuevas hipotecas, mientras que las variables —incluidos los préstamos mixtos— coparon el 35,2% restante. La preferencia por la estabilidad en la cuota mensual refleja la lección aprendida durante el ciclo de subidas del euríbor que marcó 2022 y 2023.
La banca no va al mismo ritmo
No todas las entidades están apostando con la misma intensidad. Según fuentes del sector, CaixaBank, BBVA y Kutxabank mantienen un ritmo de concesión elevado, centrándose en clientes con perfiles sólidos de solvencia a quienes vinculan con otros productos financieros. Santander y Unicaja se sitúan en un nivel intermedio. El caso más llamativo es el de Bankinter, que ha optado por retirarse de la primera línea: en marzo cerró con una caída del 40% en su nueva producción hipotecaria en España.
La consejera delegada de Bankinter, Gloria Ortiz, justificó esta decisión en la presentación de resultados del primer trimestre calificándola de estrategia deliberada. A su juicio, los tipos hipotecarios actuales siguen siendo insuficientes para cubrir los riesgos asociados a estos préstamos, incluso después de los ajustes al alza registrados en los últimos meses al calor del repunte del euríbor.
El euríbor complica el escenario
Precisamente el euríbor está introduciendo nuevas variables en la ecuación. Tras cerrar febrero en el 2,22%, el indicador repuntó en marzo hasta el 2,56% y en abril, con los datos provisionales disponibles, ya supera el 2,73%, su nivel más alto desde septiembre de 2024. Este giro al alza añade incertidumbre tanto para los futuros hipotecados como para las propias entidades, que deben ajustar sus estrategias comerciales en tiempo real.
A todo ello se suma el impacto del conflicto bélico en Oriente Próximo, que se desató en marzo y que, según fuentes financieras, provocó una breve pausa en la actividad crediticia antes de que la normalidad se restableciera en cuestión de días. Los datos de febrero, por tanto, no recogen ninguno de estos dos factores: ni el giro del euríbor ni la tensión geopolítica.
Los analistas del sector matizan el optimismo. Juan Villán, de Idealista, señala que, pese a la sorpresa positiva de febrero, la tendencia más probable para el conjunto del año apunta a una ligera caída en la formalización de hipotecas, en la medida en que el enfriamiento de las compraventas acabe trasladándose al crédito. Ricard Garriga, CEO del bróker hipotecario Trioteca, reconoce que el mercado no solo crece sino que lo hace cada vez más deprisa, aunque advierte de que el contexto puede cambiar con rapidez si las condiciones macroeconómicas se deterioran.
El mercado hipotecario español atraviesa, en definitiva, un momento de máximos estadísticos que convive con señales de moderación en la demanda real de vivienda. La evolución del euríbor, los precios de los inmuebles y la posición de cada banco determinarán si este dinamismo se sostiene o comienza a perder fuelle antes de que acabe el año.