La campaña de la renta 2024, que finaliza el 30 de junio de 2025, obliga a miles de propietarios a revisar con detalle cómo tributan sus ingresos por arrendamiento. No todos los alquileres funcionan igual ante Hacienda: el tipo de contrato, la fecha en que se firmó y la ubicación del inmueble determinan qué deducciones se pueden aplicar y cuánto se puede ahorrar en la declaración. Ignorar estos matices no solo supone perder dinero, sino también exponerse a sanciones.
El primer gran corte lo marca la naturaleza del arrendamiento. Un alquiler de vivienda habitual, en el que el inquilino tiene su residencia principal, recibe un tratamiento fiscal claramente más favorable que el alquiler vacacional o de temporada, orientado al turismo o a estancias breves. En este segundo caso, el propietario tributa por la totalidad del rendimiento obtenido, sin acceso a las bonificaciones previstas para el alquiler residencial.
Reducciones en el alquiler habitual: clave, la fecha del contrato
Para los propietarios de viviendas arrendadas como residencia habitual, el punto de inflexión es el 26 de mayo de 2023, fecha de entrada en vigor de la Ley de Vivienda. Los contratos firmados antes de esa fecha conservan la reducción general del 60% sobre el rendimiento neto. Los formalizados después se quedan en el 50%, salvo que concurran circunstancias que permitan elevar ese porcentaje.
La normativa prevé incentivos adicionales que pueden llevar la reducción hasta el 90% si el arrendador baja el precio del alquiler al menos un 5% respecto al contrato anterior y el inmueble se encuentra en una zona de mercado tensionado. También es posible alcanzar el 70% si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años en esas mismas zonas, o el 60% si el piso ha sido rehabilitado en los dos años previos al contrato. Actualmente, la declaración de zona tensionada se aplica sobre todo en Cataluña, con algunas localidades de A Coruña y territorios forales, por lo que es imprescindible verificar el estatus concreto del municipio antes de presentar la declaración.
Gastos deducibles: qué se puede restar y qué no
El rendimiento neto sobre el que se aplican esas reducciones se calcula restando a los ingresos los gastos deducibles. Aquí entra en juego la documentación: sin factura, no hay deducción. Entre los conceptos que minoran la base imponible figuran los intereses y otros gastos financieros de la hipoteca, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), la tasa de basuras cuando corre a cargo del propietario, los seguros del hogar y de responsabilidad civil, y las cuotas de la comunidad de vecinos.
También son deducibles los gastos de conservación y reparación, como la reparación de una avería de fontanería o el arreglo de una caldera. Sin embargo, hay que distinguirlos de las obras de mejora o ampliación, que no son deducibles de golpe: deben recuperarse a través del sistema de amortización a lo largo de los años.
Precisamente, la amortización es uno de los beneficios más relevantes y más olvidados. La Agencia Tributaria permite deducir anualmente el 3% sobre el mayor valor entre el coste de adquisición satisfecho y el valor catastral del inmueble, excluida en ambos casos la parte correspondiente al suelo. Es un gasto ficticio, en el sentido de que no implica un desembolso real en el año, pero reduce el rendimiento tributable de forma significativa.
Un aviso importante: el borrador de la renta raramente incluye de forma automática los ingresos por alquiler, sobre todo si no existe un intermediario que practique retenciones. El propietario está obligado a añadirlos manualmente, identificando el inmueble mediante las casillas correspondientes y detallando ingresos, gastos y reducciones aplicables. La omisión de estos datos puede derivar en sanciones que oscilan entre el 50% y el 150% de la cantidad no declarada, según la gravedad y si existe intención de ocultar.
Vacacional y de temporada: proporcionalidad y rentas imputadas
El alquiler turístico o de temporada añade capas de complejidad adicionales. Como los gastos solo son deducibles en proporción a los días en que el inmueble ha generado ingresos, si una vivienda vacacional estuvo arrendada solo tres meses al año, el propietario únicamente podrá deducir la parte proporcional de los gastos fijos anuales.
Por los días en que el inmueble permanece vacío y no es la residencia habitual del titular, la normativa fiscal obliga a imputar rentas inmobiliarias: una renta presunta equivalente al 1,1% del valor catastral del inmueble, o al 2% si dicho valor no ha sido revisado en los últimos diez años, prorrateada por los días sin arrendamiento ni uso personal.
Además, plataformas como Airbnb o Booking están legalmente obligadas a reportar a Hacienda los ingresos que gestionan. Eso significa que la administración dispone de información detallada sobre los alquileres turísticos intermediados, lo que reduce el margen para errores u omisiones no intencionadas. Revisar la declaración con tiempo y, si es necesario, acudir a un asesor fiscal o a plataformas especializadas puede marcar una diferencia notable tanto en el resultado de la declaración como en la tranquilidad del contribuyente.