Los mayores de 65 años en España poseen un patrimonio inmobiliario que supera los 980.000 millones de euros, según estimaciones del sector. Una cifra siete veces superior al total acumulado en planes de pensiones en el país. Sin embargo, muchos de esos propietarios llegan a fin de mes con dificultades. La razón es sencilla: su riqueza está atrapada en ladrillo, no en su cuenta corriente. Ese desajuste ha abierto un mercado de productos financieros e inmobiliarios que promete despegar en los próximos años.
El contexto lo explica bien el Instituto Nacional de Estadística: el precio de la vivienda en España subió cerca de un 30% entre 2021 y finales de 2025, con incrementos anuales del 10% y el 13% en los dos últimos ejercicios, los mayores desde la época de la burbuja. Esa revalorización ha convertido a muchos jubilados en millonarios sobre el papel, pero con pensiones que no cubren los gastos cotidianos. Ante esa paradoja, el mercado ha desarrollado al menos tres grandes fórmulas para convertir ese patrimonio en liquidez sin obligar al propietario a marcharse de su vivienda.
Hipoteca inversa: crecimiento lento pero sostenido
La hipoteca inversa es el producto más conocido de este segmento, aunque sigue siendo minoritario. Funciona como un préstamo garantizado por la vivienda: el banco entrega dinero al propietario, que conserva la titularidad del inmueble y puede seguir viviendo en él. La deuda no se paga en vida; son los herederos quienes, al recibir la herencia, deben cancelarla, normalmente vendiendo el propio inmueble.
Según datos del Consejo General del Notariado, en los tres primeros trimestres de 2025 se formalizaron 366 operaciones de este tipo. Con esa base, el sector estima que el total anual rondó las 470, un 54% más que en 2024. El importe medio del préstamo fue de 149.142 euros, sobre viviendas tasadas en una media de 512.464 euros. El cliente tipo tiene 75,5 años y cuatro de cada diez destinó el dinero a cubrir gastos corrientes. Los tipos de interés de estos productos oscilan entre el 5,5% y el 7,4%, con intereses compuestos.
El principal referente europeo es el Reino Unido, donde este mercado llegó a superar las 50.000 operaciones anuales. España, con apenas 48 hipotecas inversas por cada millón de personas mayores de 65 años, queda muy lejos de ese nivel. Las barreras son principalmente culturales: desconfianza en el producto, malas experiencias pasadas con su comercialización y una arraigada tradición de dejar la vivienda como herencia. No obstante, ese último factor está cambiando: el porcentaje de mayores de 55 años que prioriza dejar la casa a sus hijos ha caído seis puntos en los últimos años, según el Barómetro del Consumidor Sénior de la Fundación Mapfre.
Derecho real de habitación y vivienda inversa: vender sin irse
Más allá del préstamo, existen fórmulas en las que el propietario directamente vende la vivienda pero mantiene el derecho legal de seguir viviendo en ella. Una de las más recientes es la que comercializa Mutua Madrileña bajo la marca Viventua: el propietario vende su casa al fondo Mutuafondo Vivienda Premium, gestionado por Mutuactivos, y a cambio recibe el importe acordado de una sola vez. Simultáneamente, se reserva un derecho real de habitación vitalicio y gratuito, recogido en el Código Civil, que le garantiza residir en el inmueble hasta su fallecimiento sin pagar alquiler. Los gastos ordinarios (suministros, IBI, comunidad) corren a cargo del vendedor; los extraordinarios y el seguro de daños, del fondo.
La vivienda inversa es una variante similar pero con una diferencia relevante: el vendedor pasa a ser inquilino vitalicio, no titular de un derecho real. La operación combina la compraventa del inmueble con la firma simultánea de un contrato de arrendamiento prepagado, estimado en diez años. Si el propietario fallece antes o se marcha a una residencia, la parte del alquiler no consumida se devuelve a él o a sus herederos. Almagro Capital, gestora especializada en este segmento, ha cerrado más de 500 operaciones en diez años, con más de la mitad concentradas en los últimos cuatro ejercicios. Los descuentos sobre el valor de mercado que aplica esta compañía van del 10% al 55%, en función de la edad, el inmueble y su ubicación.
Nuda propiedad: la opción más consolidada
La venta de la nuda propiedad es la modalidad con mayor recorrido histórico. En este caso, el propietario vende el inmueble pero retiene el usufructo, es decir, el derecho a usarlo y habitarlo durante el resto de su vida. El comprador adquiere la propiedad, pero no puede disponer del piso hasta que el usufructuario fallezca. En 2025 se registraron 1.799 compraventas de nuda propiedad en España, según el Anuario de los Registradores de la Propiedad, una cifra prácticamente estable respecto al año anterior tras varios ejercicios de crecimiento.
Los expertos del sector coinciden en que ninguno de estos productos es para todo el mundo ni se contrata de forma impulsiva. Requieren asesoramiento, tiempo y pedagogía. Pero tienen un atractivo fiscal nada desdeñable: las cantidades percibidas a través de una hipoteca inversa no tributan en el IRPF por considerarse un préstamo, y las ganancias generadas por la venta de la nuda propiedad o la vivienda inversa están exentas cuando afectan a la vivienda habitual de una persona mayor de 65 años. En un contexto de pensiones bajo presión y viviendas muy revalorizadas, el ladrillo puede ser, literalmente, la mejor hucha.