El mercado hipotecario español arrancó el año con una energía poco habitual para el calendario invernal. En febrero se formalizaron 45.563 préstamos para la compra de vivienda, lo que supone un incremento del 11% respecto al mismo mes del año anterior y el dato más elevado para un mes de febrero desde 2011, cuando se cerraron 49.892 operaciones. Así lo recogen los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), que dibujan un sector en plena aceleración pese a que las compraventas muestran señales de moderación.
En términos absolutos, febrero cerró con 6.371 hipotecas más que en el mismo periodo de 2024 y 6.233 por encima del registro de enero. Ese ritmo equivale a más de 2.170 préstamos firmados cada día hábil del mes, frente a los aproximadamente 1.918 diarios de enero. Si se suman los dos primeros meses del año, el total de hipotecas concedidas asciende a 84.893, un 10,13% más que las 77.082 del mismo tramo de 2024.
Más hipotecas, menos compraventas: la paradoja que tiene explicación
Lo llamativo del dato es el contraste con la evolución de las compraventas. Entre enero y febrero se cerraron 117.178 transacciones inmobiliarias, un 2,76% menos que las 120.510 del mismo periodo de 2024. Que suban las hipotecas mientras bajan las ventas podría parecer una contradicción, pero los expertos lo atribuyen a un cambio en el perfil del comprador.
Durante los últimos años, una parte importante de las operaciones la protagonizaban inversores o familias con capacidad de comprar sin financiación externa, gracias a un colchón de ahorro acumulado. Ese segmento está retrocediendo. Quienes mantienen la actividad son compradores que necesitan un préstamo bancario para acceder a la vivienda. El resultado es que se venden menos inmuebles en total, pero una proporción mayor de esas compras requiere hipoteca.
Ricardo Gulias, consejero delegado de RN Tu Solución Hipotecaria, lo resume con claridad: en los últimos años el porcentaje de compradores que prescindían de financiación era elevado, pero esa tendencia está cambiando de forma visible. Robin Decaux, CEO y cofundador de Equito, apunta en la misma dirección al señalar que no solo hay más operaciones, sino que cada una de ellas mueve una cantidad mayor de capital.
Importes más altos y tipos a la baja
Efectivamente, el importe medio de los préstamos firmados en febrero ascendió a 173.280 euros, un 11% más que en el mismo mes de 2024. Ese incremento refleja en parte el encarecimiento continuado de la vivienda en España, que obliga a solicitar cantidades más elevadas para cubrir el mismo tipo de operación.
En paralelo, el coste del dinero sigue bajando. El tipo de interés medio aplicado en febrero, considerando todas las modalidades, se situó en el 2,88%, un 2,8% menos que un año antes. La política monetaria del Banco Central Europeo (BCE), que ha venido recortando tipos desde mediados de 2024 para combatir la ralentización económica en la eurozona, está trasladándose progresivamente a las condiciones que ofrecen los bancos a sus clientes.
Ese entorno de tipos más bajos explica también la preferencia abrumadora por las hipotecas a tipo fijo. En febrero, el 61% de los nuevos préstamos se formalizó con un interés fijo, frente al 39% a tipo variable. Las condiciones medias fueron del 2,78% para las fijas y del 3,03% para las variables, lo que refuerza la lógica del comprador que busca estabilidad en la cuota mensual ante la incertidumbre económica general.
Un mercado que mira al resto del año con cautela
Los datos de febrero consolidan una tendencia que ya apuntaban los registros de enero y que sitúa al sector hipotecario en niveles de actividad no vistos desde antes de la crisis financiera de 2008, al menos en lo que respecta al arranque del año. La combinación de tipos en descenso, demanda contenida de compradores con necesidad de financiación y una oferta de vivienda nueva que sigue siendo insuficiente en las grandes ciudades apunta a que la presión sobre el mercado continuará en los próximos meses.
No obstante, la moderación en las compraventas y la incertidumbre macroeconómica global —con tensiones arancelarias y un crecimiento europeo débil como telón de fondo— introducen elementos de prudencia. El sector observará con atención los datos de marzo y abril para confirmar si el ritmo de febrero responde a una tendencia estructural o a un repunte puntual tras un arranque de año relativamente tranquilo.