Comprar un piso en mal estado, reformarlo y venderlo sigue siendo una de las estrategias de inversión inmobiliaria más extendidas en España. Pero, ¿cuánto se puede ganar realmente? Según un análisis publicado por Idealista, la diferencia de precio entre una vivienda en buen estado y una que necesita reforma oscila entre el 24% y el 31%, dependiendo del tamaño del inmueble. Un margen que, sobre el papel, resulta atractivo, aunque hay que tener en cuenta que el estudio no incluye el coste de la propia reforma.
Los estudios son, de lejos, la tipología con mayor potencial de revalorización: un inmueble de estas características en buen estado cuesta de media un 31% más que uno similar que reconoce necesitar obras. Le siguen los pisos de una habitación (29%), los de dos dormitorios (28%) y los de tres (26%). En el extremo opuesto, las viviendas grandes —de cuatro o más dormitorios— ofrecen la menor tasa de revalorización, un 24%. El patrón es claro: cuanto más pequeño es el inmueble, mayor es el salto de precio entre el estado reformado y el que está por reformar.
Por qué el tamaño importa tanto
La lógica detrás de esta tendencia tiene sentido si se analiza el perfil del comprador. Los pisos pequeños y los estudios suelen estar orientados a perfiles jóvenes, estudiantes o personas que viven solas, un segmento que valora especialmente las condiciones del inmueble y que, en muchos casos, no tiene ni el tiempo ni los recursos para afrontar una reforma. Eso eleva la prima que están dispuestos a pagar por una vivienda lista para entrar a vivir.
Por el contrario, los compradores de viviendas grandes —familias, por lo general— tienen más margen para negociar y asumir obras, lo que reduce la diferencia de precio entre un inmueble reformado y uno que no lo está. Además, en los tramos altos de metraje, el peso relativo del coste de la reforma sobre el precio total del inmueble es menor, lo que también comprime esa brecha porcentual.
Madrid, Barcelona y las ciudades tensionadas, una excepción
La dinámica cambia radicalmente en los mercados más tensionados. En ciudades como Madrid, Barcelona, San Sebastián o Palma, la tendencia se invierte: son las viviendas grandes las que ofrecen mayor revalorización potencial tras una reforma, mientras que los estudios y pisos pequeños presentan tasas mucho más bajas.
En Madrid, por ejemplo, los estudios apenas ofrecen un 10% de diferencia entre el precio reformado y el que está por reformar, mientras que los pisos de cuatro o más dormitorios alcanzan el 23%. Barcelona presenta cifras similares: del 15% en estudios al 24% en viviendas grandes. San Sebastián, la capital más cara de España según los datos del mercado inmobiliario, registra los porcentajes más bajos en estudios, con apenas un 10%.
Esta inversión de la tendencia se explica, probablemente, por la altísima presión de la demanda en estas ciudades. Cuando el mercado está tan tensionado, el estado del inmueble pierde peso relativo en la decisión de compra: la escasez de oferta hace que los compradores estén dispuestos a aceptar viviendas que necesitan obras sin exigir grandes descuentos, especialmente en los tramos más pequeños, donde la competencia es feroz. En cambio, las viviendas grandes en estas ciudades sí mantienen una mayor diferencia de precio según el estado, posiblemente porque su demanda es más selectiva.
Ciudades secundarias, donde más se revaloriza la reforma
Donde la estrategia de reformar para revender muestra su mayor potencial es en las capitales de provincia medianas y pequeñas. Hasta nueve capitales registran una tasa de revalorización del 50% en estudios: Cáceres, Ciudad Real, Cuenca, Huesca, Jaén, Lleida, Lugo, Palencia y Zamora. En estas ciudades, la diferencia entre un estudio en buen estado y uno por reformar es, literalmente, la mitad del precio.
En el segmento de dos habitaciones —la tipología considerada más representativa del hogar medio español— Lleida y Zamora lideran con un 39% de revalorización potencial, seguidas de Cáceres, Jaén y Lugo, con un 38% en los tres casos. Son mercados con precios más bajos en términos absolutos, lo que implica que el coste de la reforma pesa más en el cálculo final de rentabilidad real, pero también que la demanda valora mucho más el estado del inmueble.
Para cualquier inversor que esté considerando este tipo de operaciones, el análisis de Idealista ofrece una hoja de ruta útil: el tamaño del inmueble y la ciudad donde se ubique condicionan de forma determinante el margen teórico disponible. Eso sí, traducir ese margen en rentabilidad real exige controlar con precisión los costes de reforma, los tiempos de ejecución y las condiciones del mercado local en el momento de la venta, factores que el estudio no contempla pero que resultan decisivos a la hora de cerrar la operación con beneficio.