El precio de la vivienda en España continúa su escalada con un aumento interanual del 12,8% en el primer trimestre de 2026, muy por encima del 4,7% registrado en la zona euro y del 5,1% en la Unión Europea, según datos de Eurostat. Solo Portugal, Bulgaria, Eslovaquia y Croacia superaron a España en incremento de precios.
Este crecimiento supone el cuarto trimestre consecutivo de alzas cercanas al 13% y se sitúa en niveles máximos desde que en 2014 comenzó la recuperación tras el desplome inmobiliario de 2008. Mientras tanto, el resto de Europa observa una desaceleración en la subida de precios, con la eurozona cayendo ocho décimas respecto al año anterior.
El desplome de oferta combinada con una demanda sólida y diversificada explica en buena medida esta situación. Según María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, España partía de precios relativamente asequibles que permiten mayor margen para incrementos. Además, factores como la demanda de viviendas de mejor calidad, el aumento poblacional por inmigración, el turismo residencial y la inversión extranjera sostienen el mercado. También destaca que las condiciones hipotecarias en España siguen siendo las más atractivas de Europa.
Paralelamente, la presión del alquiler, con precios en máximos (15,3 euros/m² en junio según Idealista) y una escasez severa de oferta, empuja a más personas a optar por la compra. En promedio, el alquiler se come un 35% de los ingresos netos de una familia española, mientras que la deuda hipotecaria representa un 25%, sin considerar los ahorros necesarios para el acceso al crédito.
Ricardo Sousa, CEO de Century 21, subraya que el problema va más allá del precio, centrándose en el acceso a la vivienda, la ubicación disponible y la proporción de ingresos necesaria para comprar. Además, la construcción de vivienda nueva demora años y muchas veces no se desarrolla en las zonas con mayor empleo o demanda. Así, la presión recae sobre la vivienda existente, donde se concentra la mayoría de operaciones.
Diferentes ritmos en Europa
España se encuentra a la cabeza en crecimiento de precios entre las principales economías europeas, muy por encima de Francia (0,1%) y Alemania (1,4%), que han moderado sus incrementos considerablemente. Italia, con un aumento del 5,2%, se alinea con la media europea y muestra una tendencia de crecimiento progresiva.
Estos países partían de mercados con niveles de precios muy elevados y subidas significativas en años previos, lo que los hace más sensibles a las subidas de tipos y a la contracción de demanda en 2023 y 2024. En contraste, España aún no alcanzó esos precios máximos y mantiene la tendencia alcista.
En el contexto europeo, solo cuatro estados superan la subida española: Portugal (17,8%), Bulgaria (14,8%), Eslovaquia (14,4%) y Croacia (14,3%). Estos mercados comparten un fenómeno de convergencia económica, con salarios en alza y una clase media creciente, partiendo de precios bajos. Por ejemplo, en Portugal la vivienda acelera su encarecimiento apoyada por alta demanda extranjera, políticas fiscales pasadas favorables y reposiciones inmobiliarias, aunque las compras caen frente a años anteriores.
El caso especial de Finlandia y Francia
Finlandia es el único país de la Unión Europea donde los precios bajaron, con un descenso del 2% interanual. Este retroceso prolongado desde 2022 está vinculado a la crisis económica provocada por la ruptura comercial y energética con Rusia tras la invasión de Ucrania, sumado al endurecimiento crediticio derivado de las subidas de tipos del BCE. A ello se añade el escaso crecimiento demográfico, limitando la demanda.
En Francia, los precios se estancaron con un crecimiento marginal del 0,1%. Tras un periodo largo de caída y ajustes, la demanda se mantiene débil con un descenso de compraventas que también impacta la valoración. La moderada expansión económica con un PIB creciendo menos del 1% limita la capacidad para impulsar el mercado inmobiliario.
Perspectivas y retos en España
El desequilibrio entre una demanda sostenida y una oferta insuficiente seguirá presionando al alza el precio de la vivienda en España, aunque es improbable que se mantengan crecimientos de dos dígitos en el largo plazo. La falta de vivienda nueva en zonas de empleo y los altos costes limitan la ampliación de stock disponible.
Este contexto plantea un escenario de difícil acceso para amplios sectores, donde más que el precio, el principal desafío es quién puede permitirse acceder a una vivienda y dónde. La salida a esta situación exige políticas que impulsen la oferta adecuada, mejoren la accesibilidad financiera y atiendan las necesidades sociales de vivienda.
La dinámica del mercado inmobiliario europeo continúa siendo diversa y marcada por factores económicos, demográficos e históricos de cada país, aunque España destaca claramente por su fuerte resistencia y crecimiento en esta fase del ciclo.
Para profundizar en los datos oficiales, puede consultarse la información actualizada de Eurostat y el análisis del Banco de España. También son útiles los informes de portales inmobiliarios como Fotocasa e Idealista para entender la evolución de precios y demanda.