Las Socimis especializadas en vivienda vuelven a ser el centro del debate fiscal en España. El Gobierno, mediante un nuevo Real Decreto de Vivienda acordado entre PSOE y Sumar, propone incrementar del 15% al 25% el gravamen especial sobre los beneficios no distribuidos de estas sociedades, un cambio que pretende penalizar a quienes mantengan inmuebles en su cartera sin destinar sus beneficios a la reinversión o a vivienda asequible.
Este ajuste fiscal se incluye en la reforma de la Ley 11/2009, que se incorporará en un Real Decreto-ley previsto para 2026. En el texto, que el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana espera llevar al Consejo de Ministros próximamente, se introducen tipos diferenciados en el impuesto especial según el destino de las viviendas gestionadas, con incentivos dirigidos a promover viviendas en alquiler a precios asequibles.
Varias Socimis y grandes fondos estarán en el punto de mira si esta reforma sale adelante. Entre las más afectadas podrían estar grandes firmas como Testa, vinculada a Blackstone; Vivenio, gestionada por el fondo holandés APG y Aware Super australiano; o Iante, que opera con capital del fondo Hoopp de pensiones sanitarias. Además, esta medida podría influir en la estrategia de inversores institucionales que, aunque no operan actualmente con sociedades cotizadas inmobiliarias, planean ampliar su presencia en el alquiler residencial en España, como el alemán MEAG o el fondo noruego Norges.
Las Socimis han sido una fórmula atractiva para el capital institucional gracias a sus ventajas fiscales y flexibilidad para mantener inversiones a largo plazo. Sin embargo, fuentes del sector advierten que esta subida impositiva podría desincentivar inversiones estables, reduciendo la entrada de capital que busca retornos a largo plazo y menor presión de salida rápida. En consecuencia, se espera que esta norma provoque una menor oferta inmobiliaria en alquiler y una posible salida de productos de inversión del mercado.
Este clima ya ha provocado movimientos concretos: algunos grandes inversores optan por vender sus viviendas de forma individual para evitar riesgos políticos y buscar mejores rentabilidades. Por ejemplo, Brookfield, tras adquirir la cartera Fidere a Blackstone, planea deshacerla progresivamente apartamento a apartamento. Azora, que compró a Patrizia, sigue una estrategia similar en Barcelona. Desde la consultora Colliers estiman que en los próximos cuatro años alrededor de 40.000 viviendas podrían segregarse y venderse de forma unitaria, atendiendo a este contexto regulatorio.
En paralelo, el Gobierno introduce bonificaciones para aquellos que destinen la mayoría de su parque a vivienda asequible. Si más del 80% de las viviendas alquiladas tienen precios limitados, la reducción del impuesto será del 50%. Además, si la entidad reinvierte sus beneficios no distribuidos en tres años en más vivienda asequible, esa bonificación puede llegar al 100%. Se establece además un periodo de transición entre 2026 y 2028 para que las Socimis puedan adaptar sus carteras y cumplir con estos nuevos requisitos.
Esta medida forma parte de la estrategia conjunta de PSOE y Sumar para sacar adelante un texto de vivienda que cuente con apoyos suficientes en el Parlamento, después de que legislaciones previas hayan encontrado resistencia tanto dentro como fuera del Gobierno. El equilibrio entre incentivar el acceso a vivienda asequible y mantener el atractivo para la inversión inmobiliaria institucional resulta así el principal desafío de esta reforma.
La modificación propuesta se enmarca en un contexto donde la vivienda en alquiler se ha convertido en un asunto prioritario para el Ejecutivo, que busca combinar regulación y estímulos fiscales para garantizar oferta y precios dignos. Sin embargo, la reacción del mercado y la comunidad inversora será clave para evaluar el impacto real de estas medidas a medio plazo.
Para más detalles sobre las repercusiones de estas políticas, conviene consultar informes especializados del Ministerio de Vivienda y opiniones sectoriales como las de Colliers o análisis en medios financieros, que profundizan en las consecuencias para el mercado residencial y la inversión extranjera en España.