La vivienda representa uno de los desafíos más acuciantes tanto en España como en Europa. Entre las medidas adoptadas para frenar el incremento de precios del alquiler, muchas administraciones han optado por limitar las viviendas de uso turístico debido a la percepción de que reducen el parque residencial y encarecen el alquiler a largo plazo.

Este enfoque se ha traducido en regulaciones estrictas como el Plan Reside en Madrid, aprobado en agosto de 2025, que impone fuertes limitaciones a las viviendas turísticas para proteger las zonas residenciales céntricas. Barcelona y otras ciudades europeas con mercados inmobiliarios tensionados han tomado decisiones similares, incluyendo la prohibición de alojamientos turísticos prevista para 2028 en la ciudad condal.

Sin embargo, estas medidas generan controversia jurídica. La Directiva 2006/123/CE sobre servicios en el mercado interior garantiza la libertad de prestación de servicios y limita las restricciones a que sean no discriminatorias, basadas en razones imperiosas de interés general y proporcionadas mediante la medida menos restrictiva posible. Además, algunas restricciones podrían afectar derechos constitucionales como la libertad de empresa.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) confirmó en la sentencia Cali Apartments (2020) que la protección del alquiler asequible justifica límites a las viviendas turísticas si estos están sustentados en pruebas objetivas como estudios de mercado. De esta forma, confirmó la posibilidad de exigir autorizaciones previas, siempre que haya evidencia de que la actividad restringida genera tensión inmobiliaria y que las medidas sean adecuadas para aliviar dicha presión.

Esta doctrina cobra especial relevancia con el caso reciente Smartflats (C-813/24) sobre Bruselas-Capital. El Abogado General señala que las restricciones adoptadas carecen de respaldo empírico sólido: no hubo estudios que demostrarán el impacto real de los alojamientos turísticos ni su influencia en la vivienda residencial. Por ello, recomienda que sean los tribunales nacionales los que valoren la proporcionalidad y adecuación de estas medidas.

En España, un informe difundido por PwC a finales de 2024 indica que solo un 0,5% del parque de viviendas está dedicado principalmente al alquiler turístico, un dato que cuestiona la proporcionalidad de ciertas restricciones en vigor. Esta evidencia también se refleja en Bruselas, donde los apartamentos turísticos suponen un 0,7% del mercado privado de alquiler.

El Derecho europeo condiciona claramente cualquier restricción a que supere un test riguroso de idoneidad, necesidad y proporcionalidad, basado en datos precisos y estudios empíricos. La falta de este sustento puede derivar en la declaración judicial de inaplicabilidad de las normas nacionales que impongan limitaciones injustificadas.

Por tanto, los gobiernos y legisladores deben apoyarse en análisis detallados y transparentes para diseñar políticas que regulen el uso turístico de las viviendas sin vulnerar la normativa comunitaria. A medida que el TJUE dicte sentencia definitiva sobre casos como Smartflats, se establecerá un precedente vinculante que marcará el marco legal en estos asuntos para toda la Unión Europea.

En definitiva, la experiencia y la jurisprudencia europea ponen de manifiesto que las restricciones a viviendas turísticas deben basarse en evidencias claras para equilibrar la protección del mercado residencial y la garantía de la libre prestación de servicios dentro del mercado único.