El mercado inmobiliario español arranca 2026 con señales contradictorias. Según los datos publicados este jueves por el Instituto Nacional de Estadística, en febrero se registraron 59.689 compraventas de vivienda, lo que supone un descenso del 0,5% respecto al mismo mes de 2025. Son unas 300 operaciones menos, y consolidan una tendencia que ya se apuntó en enero: es el segundo mes consecutivo en que las ventas caen en comparación interanual. Sumando ambos meses, en lo que va de año se han cerrado 3.512 operaciones menos que en el mismo periodo del ejercicio anterior.

Sin embargo, conviene poner este descenso en perspectiva. Febrero de 2024 fue sensiblemente peor, con solo 52.402 operaciones. El dato de este año es, de hecho, el segundo mejor febrero desde 2008, solo por detrás del registrado hace doce meses. La media mensual de compraventas se sitúa en torno a las 58.500, una cifra que refleja un mercado todavía muy activo pese a la desaceleración respecto al año pasado.

El propio dato mensual también ofrece una lectura positiva: en febrero se vendieron más casas que en enero, cuando se cerraron 57.489 operaciones, lo que representa un incremento del 3,8% entre ambos meses. Si se amplía el foco a todas las fincas transmitidas, incluyendo rústicas y solares, el volumen de febrero también supera al de enero en un 6,4%, e incluso al del mismo mes del año anterior en un 0,7%.

Por qué caen las ventas si hay demanda

La explicación que manejan los especialistas del sector no apunta a una pérdida de interés por parte de los compradores, sino a la falta de producto disponible. Iñaki Unsain, Personal Shopper Inmobiliario y CEO de ACV Gestión Inmobiliaria, lo resume con claridad: el freno no es de demanda, sino de oferta. Según Unsain, existe una presión muy fuerte de compradores que no encuentran vivienda disponible, lo que limita el número de operaciones que pueden cerrarse y, al mismo tiempo, empuja los precios al alza.

Esta dinámica de escasez estructural es, según las proyecciones de distintos agentes del sector, el principal factor que marcará el mercado en 2026. La tensión entre una oferta insuficiente y una demanda que no cede explica tanto la ligera caída de operaciones como el encarecimiento sostenido del precio de la vivienda que se está registrando en las principales ciudades.

Andalucía pierde terreno, Cataluña gana

El comportamiento geográfico del mercado en febrero fue desigual. Andalucía registró la mayor caída en términos absolutos, con 911 operaciones menos que en febrero de 2025. Málaga fue la provincia con el recorte más pronunciado, con 551 transacciones menos, una cifra que refleja el impacto de unos precios que ya están dejando fuera a parte de la demanda potencial.

En el extremo opuesto, Cataluña fue la comunidad con mayor crecimiento interanual, sumando 856 operaciones adicionales respecto al mismo mes del año anterior. Barcelona lideró este repunte con 552 transacciones más, consolidando su posición como uno de los mercados más dinámicos del país a pesar de ser también uno de los más tensionados en términos de precio.

El peso de la vivienda usada y libre

Los datos del INE también desglosan la composición del mercado. La práctica totalidad de las viviendas transmitidas en febrero eran libres, concretamente el 93,7%, frente a un 6,3% de protegidas. En términos anuales, las operaciones sobre vivienda libre se mantuvieron estables, mientras que las de vivienda protegida cayeron un 7,9%, lo que pone de manifiesto las dificultades del parque de vivienda asequible para dar respuesta a la demanda existente.

Por tipología, la vivienda usada sigue siendo el gran motor del mercado: 45.881 operaciones en febrero frente a 13.808 de obra nueva. La brecha entre ambas categorías refleja tanto la escasez de nueva construcción como el protagonismo del parque existente en un mercado donde los plazos de entrega de obra nueva siguen siendo largos.

En conjunto, el mercado inmobiliario español mantiene un nivel de actividad históricamente elevado, aunque la desaceleración respecto a 2025 parece confirmarse como una tendencia para el conjunto del año. Los expertos del sector, como los que recoge periódicamente el Consejo General del Notariado, coinciden en señalar que sin un aumento significativo de la oferta disponible, el número de operaciones difícilmente podrá recuperar los máximos del año pasado.