El mercado de la vivienda en España cerró febrero con 59.689 compraventas, lo que supone un descenso del 0,5% respecto al mismo mes del año anterior, según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística. Es el segundo mes consecutivo en negativo tras la caída del 5% registrada en enero, una señal que los principales portales inmobiliarios del país interpretan como el inicio de una nueva fase para el sector.
La bajada afectó tanto a la vivienda nueva como a la usada. Las operaciones sobre vivienda nueva descendieron un 1,6%, hasta las 13.808 transacciones, mientras que las de vivienda usada retrocedieron un 0,2%, con 45.881 operaciones. Dentro del mercado libre, el volumen se mantuvo estable en 55.938 compraventas, pero la vivienda protegida sufrió un golpe más duro: cayó un 7,9%, hasta apenas 3.751 transacciones, lo que refleja la presión que sigue acumulando el segmento más asequible del mercado.
Si se mira en términos mensuales —es decir, febrero frente a enero—, el panorama mejora notablemente: la compraventa subió un 3,8%, con avances del 4,5% en vivienda usada y del 1,7% en vivienda nueva. Este repunte intermensual sugiere que la demanda no ha desaparecido, sino que está ajustando su ritmo.
Comunidades que suben y comunidades que bajan
El comportamiento por comunidades autónomas fue muy desigual. Nueve registraron caídas interanuales, con Murcia a la cabeza con un desplome del 14,8%. Le siguieron La Rioja (-12,5%), Galicia (-12%), Cantabria (-10,9%) y Asturias (-7,6%). También retrocedieron Extremadura (-4,9%), la Comunitat Valenciana (-4,7%), Baleares (-4,4%) y la Comunidad de Madrid (-3%), donde el volumen de operaciones sigue siendo de los más altos del país pese al descenso.
En el lado contrario, ocho comunidades anotaron subidas. Navarra lideró con un incremento del 18,7%, seguida de Canarias (+7,9%), Cataluña (+5,7%), Aragón (+5%), Castilla y León (+3,3%), Andalucía (+2,8%), Castilla-La Mancha (+0,6%) y el País Vasco (+0,3%). La heterogeneidad del mapa refleja que el mercado no se mueve de forma uniforme: hay territorios que aún absorben demanda embalsada y otros que ya acusan el agotamiento del ciclo expansivo.
Los expertos hablan de "cambio de ciclo"
Las tres plataformas de referencia en el sector —Fotocasa, Pisos.com e Idealista— coinciden en que el mercado ha superado su punto álgido y entra en una fase de normalización. La matiz está en cómo cada una interpreta lo que viene.
María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, apunta que el volumen de compraventas sigue siendo elevado en términos históricos, pero que el sector ha dejado atrás los máximos de 2025. Su argumento central es el mercado hipotecario: con las entidades financieras moviéndose hacia una posición más cautelosa, la concesión de hipotecas podría moderarse en los próximos meses, lo que inevitablemente enfriará parte de la demanda.
Ferran Font, director de Estudios de Pisos.com, subraya que el ajuste es real pero contenido, y que la demanda mantiene solidez. Su lectura sobre los precios es relevante: la combinación de oferta limitada y demanda activa seguirá empujando los precios al alza a corto plazo, al menos mientras no cambie de forma sustancial alguna de las dos variables.
Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, introduce una nota de cautela: todavía es pronto para hablar de un giro definitivo, aunque reconoce que los datos apuntan a un techo en el número de operaciones. Su diagnóstico sobre las causas es directo: una parte de los compradores potenciales se está retirando del mercado porque los precios han alcanzado niveles que quedan fuera de su capacidad financiera, especialmente en un entorno en el que los tipos de interés siguen presionando.
¿Qué esperar en los próximos meses?
El consenso del sector es que 2026 será un año de transición. Tras varios ejercicios de crecimiento sostenido, el mercado parece haber tocado techo en volumen de operaciones. La pregunta ahora no es si el ritmo se va a moderar —eso parece cada vez más claro—, sino a qué velocidad y con qué intensidad.
Tres factores serán determinantes: la evolución de los tipos hipotecarios y la disposición de la banca a financiar compras, el nivel de precios —que en muchas capitales sigue subiendo y aleja a compradores jóvenes y de renta media—, y la capacidad de la oferta para responder a una demanda que, pese al ajuste, sigue siendo estructuralmente alta. Con el acceso a la vivienda convertido en uno de los debates sociales y políticos más urgentes del país, cualquier movimiento en este mercado tendrá consecuencias que van mucho más allá de las estadísticas.