El mercado inmobiliario español enfrenta un déficit de 753.657 viviendas en el periodo de 2021 a 2025, según datos del Banco de España y la Asociación Española de Empresas de Consultoría Inmobiliaria (ACI).

Durante estos cinco años, se han formado más de 1,2 millones de hogares nuevos, pero se han construido solo 466.469 viviendas, lo que genera un desequilibrio que impacta en la asequibilidad y disponibilidad de viviendas especialmente en las grandes ciudades y áreas metropolitanas.

Madrid encabeza el déficit con 108.318 viviendas pendientes de construcción para cubrir la demanda, seguida por Barcelona con 86.315, Valencia con 68.569, Alicante con 57.865 y Murcia con 37.030. Estas cinco provincias acumulan casi la mitad de la escasez total de viviendas pese a que en el conjunto de España el fenómeno afecta también a provincias con menor población o incluso en retroceso demográfico.

Este desequilibrio se refleja en un incremento acumulado del precio de la vivienda en un 56,5% en los últimos cinco años, afectando de manera más notable a capitales como Madrid, donde la subida supera el 66%, Valencia con un 68,4% y Alicante con un 70,1%, según datos de Idealista.

El Banco de España alerta de que esta insuficiente oferta responde a una débil ejecución urbanística y a la escasez de suelo para edificación en las principales ciudades. Entre 2019 y 2025, la expansión del suelo urbano consolidado y de áreas de desarrollo apenas ha crecido, y la velocidad con que se construyen viviendas previstas en planes urbanísticos es aún más baja, con tasas de ejecución del 28% en Sevilla y 35% en Madrid y Málaga.

Además, el informe destaca que los desarrollos actuales suelen reducir la densidad construida, hasta un 40% menos en ciudades como Valencia o Zaragoza, y hasta un 60% menos en Barcelona y Madrid, lo que disminuye la eficacia del suelo disponible y limita la capacidad de aumentar el parque residencial.

Esta situación no solo tiene implicaciones sociales y demográficas, sino también económicas, ya que frena la llegada de talento y capital humano a las zonas urbanas más productivas del país.

Para contrarrestar esta crisis, el Banco de España propone acelerar la producción de suelo urbanizable en municipios con capacidad para ello y aumentar la densidad, junto con mejoras en la infraestructura de transporte para evitar congestiones en nuevos desarrollos.

Por su parte, la ACI recomienda flexibilizar los usos del suelo para optimizar la ocupación urbana y fomentar métodos de construcción industrializada que combinen técnicas tradicionales con innovaciones tecnológicas, acelerando los plazos y reduciendo la dependencia de mano de obra.

El éxito en la reducción del déficit parece ligado a una colaboración activa entre el sector público y privado, que permita aumentar el stock disponible y amortiguar la presión alcista sobre los precios, especialmente en las principales regiones deficitarias.

Estos hallazgos reflejan que el desequilibrio inmobiliario no es homogéneo en todo el territorio, pero afecta con especial intensidad a las cinco provincias principales, mientras que en otras zonas rurales o menos pobladas, el déficit es menor o incluso existe un pequeño excedente de viviendas.

El informe global sugiere que sin medidas urgentes para aumentar la oferta, el déficit y la presión sobre el mercado residencial continuarán agravándose, manteniendo la escalada de precios y afectando la accesibilidad y movilidad de la población.

Para más detalles sobre la situación demográfica y urbanística, se pueden consultar los informes del Banco de España y de la Asociación Española de Empresas de Consultoría Inmobiliaria.