España cuenta con 46.454 viviendas a la venta por encima del millón de euros, según datos de Idealista a junio de 2024. Sin embargo, este mercado está muy concentrado geográficamente: el 70% de estas propiedades se encuentran únicamente en cuatro provincias: Málaga, Madrid, Baleares y Barcelona.
En concreto, Málaga lidera la oferta con 9.472 inmuebles de lujo, seguida por Madrid con 9.276, Baleares con 8.060 y Barcelona con 5.492. Estas cuatro provincias suponen casi siete de cada diez viviendas de lujo disponibles en el país. Si sumamos a otras provincias con más de mil inmuebles de ese rango, el porcentaje alcanza el 88,7%, lo que refleja aún más la concentración de este segmento del mercado.
Este fenómeno responde a varios factores. En primer lugar, el precio del suelo en estas provincias es elevado, lo que impulsa el coste final de las viviendas. Además, en estas zonas existen mercados diferenciados: grandes ciudades con alta presión demográfica y zonas costeras con atractivo para compradores nacionales y extranjeros con alto poder adquisitivo. Las ciudades ofrecen demanda de profesionales con altos ingresos que buscan viviendas exclusivas, mientras que las costas atraen a compradores nacionales y extranjeros interesados tanto en residencias principales como en inversiones por la rentabilidad que ofrece el alquiler turístico.
No solo el lujo se concentra, sino que el segmento de ultralujo, definido por viviendas con un precio superior a los tres millones de euros, está aún más concentrado. Madrid, Málaga y Baleares concentran cuatro de cada cinco viviendas en este rango, con un total de 8.263 inmuebles. Barcelona, Alicante, Girona y Santa Cruz de Tenerife completan las provincias donde hay oferta significativa. Por otro lado, quince provincias no cuentan con ningún inmueble de ultralujo a la venta, entre ellas Soria y Palencia, donde ni siquiera hay viviendas por encima del millón de euros.
Estas provincias sin oferta de lujo o ultralujo son mayoritariamente interiores, con menor presión demográfica, precios de suelo más asequibles y menor presencia de rentas muy altas. Esta combinación limita tanto la oferta como la demanda de viviendas en ese rango de precios. La escasa conectividad con grandes urbes también influye, restringiendo así el interés de compradores con altos ingresos.
Además, el mercado de viviendas exclusivas ha experimentado un crecimiento notable en el último año. En 2023 había 43.707 viviendas de lujo a la venta, aumento del 6,3% respecto al año previo, y 8.725 inmuebles de ultralujo, que han crecido un 20,5%. Este impulso responde a la consolidación de España como destino preferente para la élite europea, que busca tanto residencias secundarias como lugares para teletrabajar, especialmente en localidades costeras próximas a aeropuertos internacionales como Málaga, Alicante, Valencia y Barcelona.
Otro factor que impacta en esta dinámica es la creciente presión demográfica en las grandes ciudades, sumada a la falta de suelo disponible para nuevas promociones en muchas provincias. Los costes de construcción residencial también se han disparado un 26,6% entre 2019 y 2026, encareciendo aún más las viviendas, especialmente en zonas donde la presión demográfica es menos intensa pero la demanda sigue activa.
Este escenario plantea un mercado inmobiliario de lujo altamente segmentado, donde la oferta está ligada a la geografía, la demanda de perfiles de alto poder adquisitivo y las condiciones de suelo y construcción. Entender esta concentración es clave para analizar las tendencias del sector y sus perspectivas para los próximos años. Puedes consultar más detalles en Idealista y el análisis del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
El mercado inmobiliario de lujo en España refleja la disparidad territorial del país y la fuerte atracción que ejercen ciertos destinos sobre compradores con alto poder adquisitivo, lo que tiende a acentuar la concentración de la oferta en pocas provincias punteras.