La vivienda en España enfrenta un grave freno debido a la elevada presión fiscal que grava todas sus etapas, desde la promoción hasta la venta final. Según un cálculo del economista Jaume Menéndez, los impuestos vinculados a la vivienda suponen más del 60% de su precio total, llegando en algunos casos hasta el 62% durante todo su ciclo económico.
Este dato implica que cada fase relacionada con la vivienda está gravada con una carga impositiva que impide abaratar su coste real. La fiscalidad afecta desde la adquisición, con impuestos como el IVA, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), Actos Jurídicos Documentados (AJD) o el IRPF, hasta la tenencia, mediante tributos sobre el patrimonio, el IBI y la imputación de rentas. Finalmente, la venta o transmisión también está sujeta al IRPF por plusvalías.
Esta carga fiscal elevada en torno al sector inmobiliario no solo dificulta el acceso para las familias, especialmente para aquellas con rentas más bajas que destinan casi el 40% de su presupuesto a vivienda, sino que también desincentiva la inversión y genera un freno importante para la construcción y oferta de nuevas viviendas asequibles. Así lo resume el presidente de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, quien calificó el sistema actual como un "castigo fiscal" que obstaculiza la creación de un parque residencial accesible.
Diferencias territoriales y comparación europea
El impacto fiscal varía significativamente entre regiones, con comunidades autónomas aplicando tipos distintos. Por ejemplo, el ITP es del 6% en Madrid y Navarra, pero puede subir hasta el 20% en Cataluña, afectando la movilidad laboral y encareciendo artificialmente la compra de vivienda usada. Según Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios, esta disparidad complica la circulación de trabajadores y dificulta el mercado inmobiliario.
Respecto a Europa, España tiene una de las presiones fiscales más altas en propiedad, representando un 6,9% de la recaudación tributaria total, solo superada por Luxemburgo, Francia y Bélgica. Además, según el Instituto de Estudios Económicos (IEE), la tributación efectiva sobre vivienda propia en España es del 30,3%, muy por encima del 6,5% de media en la UE, y el tipo impositivo sobre alquileres supone un 44%, frente al 31% europeo.
Obstáculos a la oferta y propuestas de reforma
El elevado coste fiscal no es el único impedimento para solucionar el déficit habitacional. La legislación urbanística, con restricciones sobre el suelo y planificación lenta, también prolonga los plazos de construcción y genera inseguridad jurídica. Ángel de la Fuente, director ejecutivo de la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea), apunta que estas barreras normativas bloquean la oferta y agravan aún más la crisis de vivienda.
Frente a esta situación, Menéndez propone una reforma estructural de los impuestos para equilibrar la oferta y la demanda. En la fase inicial recomienda suprimir el IVA en promociones destinadas al alquiler y aplicar un tipo reducido para la adquisición de la primera vivienda, junto con deducciones en el ITP que reconozcan la carga fiscal previa para impedir encarecimientos sucesivos.
Durante la etapa de tenencia, sugiere elevar el mínimo exento en Patrimonio y ampliar la exención para la vivienda habitual hasta unos 600.000 euros, además de eliminar la imputación de rentas inmobiliarias sobre viviendas vacías, que grava ingresos inexistentes.
Finalmente, en la fase de transmisión aboga por recuperar la actualización monetaria para que el impuesto sobre ganancias patrimoniales solo aplique en ganancias reales, no nominales, evitando una tributación excesiva.
Estas medidas buscan reducir la presión fiscal que termina perjudicando al mercado y, en consecuencia, al conjunto de la sociedad, facilitando el acceso a una vivienda digna y estimulando la inversión necesaria para incrementar la oferta en España.
Para profundizar en los datos y propuestas, el informe completo de Menéndez está disponible en la Fundación Fedea, donde se analizan las implicaciones económicas de esta fiscalidad fiscalidad de la vivienda en España, y se puede consultar el informe del IEE sobre tributación inmobiliaria en Europa IEE tributación vivienda.