El mercado hipotecario español afronta una de sus fases más complejas desde que el ciclo de bajadas de tipos abrió un respiro a las familias. La tensión geopolítica en Oriente Próximo, combinada con las expectativas de subidas de tipos en la zona euro, ha acelerado un proceso que los bancos ya habían iniciado a finales de 2025: recuperar márgenes a través del precio de los nuevos préstamos. El resultado es que el euríbor a 12 meses ha protagonizado un fuerte repunte en las últimas semanas, rozando el nivel del 3%, y arrastra consigo el coste medio de las hipotecas.
Los datos del Banco de España lo reflejan con claridad. El tipo de interés medio de las nuevas operaciones hipotecarias cerró 2025 en el 2,61%, pero en enero ya había saltado al 2,68% y en febrero alcanzó el 2,75%, el nivel más alto en un año. Y esas cifras todavía no recogen el impacto del recrudecimiento del conflicto en Irán, que arrancó en marzo. La tendencia, por tanto, apunta a que los próximos meses traerán nuevas revisiones al alza.
Un mercado a varias velocidades
La fotografía del mercado hipotecario no es uniforme. Mientras algunos bancos han subido tipos para proteger sus márgenes, otros mantienen una estrategia agresiva para ganar cuota de mercado. Eso genera diferencias significativas entre entidades que, en la práctica, pueden suponer miles de euros de ahorro para el comprador que se toma el tiempo de comparar.
Entre los grandes bancos, ya no existe ninguna oferta oficial a tipo fijo por debajo del 3,50% TAE con máxima vinculación. Es una señal inequívoca de que la era de la financiación barata ha quedado atrás. Sin embargo, en el segmento digital la competencia sigue siendo más intensa. Banca March, a través de su plataforma Avantio, mantiene los precios más competitivos del mercado. Ibercaja, entre los bancos tradicionales, destaca con un 3,25% a tipo fijo. Por su parte, Openbank, el banco digital de Santander, ha encarecido significativamente sus condiciones, pasando del 2,98% al 3,42% en lo que va de año.
En las hipotecas a tipo variable, hasta cuatro entidades ofrecen diferenciales sobre el euríbor por debajo del 0,5%, con Kutxabank a la cabeza. En estas ofertas cobra especial relevancia el tipo fijo que se aplica durante el primer año o los primeros 24 meses, que en los mejores casos se sitúa entre el 1,5% y el 2,3% y puede condicionar de forma notable el coste total del préstamo.
Fija, mixta o variable: qué conviene ahora
El repunte del euríbor reconfigura el atractivo relativo de cada modalidad hipotecaria. La hipoteca fija gana enteros para quienes buscan previsibilidad: la cuota no cambia independientemente de lo que haga el índice. Es especialmente recomendable para quienes no esperan un aumento de ingresos relevante a medio plazo y prefieren una planificación financiera sin sorpresas.
La hipoteca mixta ofrece un punto intermedio: un tramo inicial a tipo fijo de entre 5 y 15 años, seguido de un período variable referenciado al euríbor más un diferencial. Es una opción que ha ganado popularidad en un entorno de incertidumbre, porque permite aprovechar tipos fijos relativamente bajos durante los primeros años sin comprometerse a décadas de tipo fijo.
Las hipotecas variables, por su parte, han perdido atractivo relativo con la subida del euríbor, aunque siguen siendo interesantes para plazos cortos o para quienes prevén amortizar anticipadamente. A los niveles actuales, un préstamo de 150.000 euros a 25 años con un diferencial del 1% implica una cuota mensual de alrededor de 897 euros, unos 50 euros más que hace unos meses.
El papel de los brókers hipotecarios
En un entorno de precios cambiantes y estrategias dispares entre entidades, los brókers hipotecarios —también llamados hipotech— se han convertido en un recurso cada vez más utilizado. Plataformas como Trioteca, Hipoo, Finteca, Idealista o iAhorro permiten al usuario introducir su perfil financiero y las características del préstamo que necesita, y recibir ofertas personalizadas de varios bancos que compiten por la operación. El servicio es gratuito para el cliente en la mayoría de los casos: el bróker cobra una comisión a la entidad cuando la operación se cierra.
La clave está en que estas plataformas suelen acceder a condiciones que no se publican en las webs ni en las oficinas de los bancos, y que pueden mejorar sensiblemente los precios oficiales. En un contexto en el que el precio de la vivienda sigue subiendo y el importe medio de las hipotecas se dispara, ese margen de ahorro tiene cada vez más peso para las familias. La edad media de acceso a la primera vivienda ya supera los 41 años en España, siete más que la media europea, lo que da una idea de las barreras de entrada que enfrenta la generación joven.
¿Seguirá subiendo el euríbor?
La evolución futura del índice es el gran interrogante. Las previsiones de los analistas divergen. Bankinter estima que el euríbor cerrará 2025 y 2026 en una banda de entre el 2,30% y el 2,45%, un escenario moderado. CaixaBank es aún más optimista y proyecta niveles del 2,23% para finales de 2026 y del 2,18% para 2027. BBVA, en cambio, ofrece una lectura más volátil: prevé una caída hasta el 2,3% a finales de este año, pero un rebote hasta el 2,7% en 2026, lo que volvería a situar el índice en los niveles más altos desde septiembre de 2024.
En cualquier caso, los expertos insisten en que tomar decisiones hipotecarias mirando únicamente el nivel actual del euríbor es un error. Una hipoteca es un compromiso a 20 o 30 años, y en ese horizonte lo que importa no es el tipo exacto de hoy, sino la estabilidad que el comprador pueda garantizarse. Comparar, negociar y, si es necesario, recurrir a un bróker son pasos que pueden marcar una diferencia real en el coste final de la operación.