El mercado inmobiliario en la costa española ha vivido uno de sus ciclos alcistas más intensos desde la recuperación postcrisis. Entre 2020 y 2025, algunas zonas del litoral han registrado subidas de precio acumuladas de hasta el 47%, impulsadas por la confluencia de tres factores: la demanda de residencia habitual, el turismo y la rentabilidad del alquiler vacacional. Sin embargo, el comportamiento del mercado dista mucho de ser uniforme y las diferencias entre unas costas y otras son, en algunos casos, abismales.
Según los datos de la tasadora Tinsa by Accumin, el tramo costero entre Torremolinos y Mijas, en Málaga, es el que más se ha encarecido en este periodo: un 46,9%, hasta alcanzar los 2.657 euros por metro cuadrado. Le siguen el área entre Marbella y Manilva, también en la provincia malagueña, con un 43,8%, y las islas de Menorca (42,1%) e Ibiza (40,7%). Puerto de Santa María, en Cádiz, cierra el top cinco con un incremento del 40,6%.
El turismo como motor del precio
Detrás de estas cifras hay una explicación estructural que va más allá de la especulación puntual. El fuerte crecimiento del sector turístico en España durante los últimos años ha generado un aumento significativo del empleo en las zonas de costa, lo que a su vez ha atraído población y ha disparado la demanda de vivienda en entornos donde el stock disponible es limitado. Las promotoras, que habían moderado su actividad tras el estallido de la burbuja inmobiliaria de 2008, no han podido absorber esa demanda con suficiente rapidez, lo que ha agravado el déficit de oferta.
A esto se suma el encarecimiento generalizado del alojamiento turístico. Con los precios de los hoteles y apartamentos vacacionales en máximos históricos, cada vez más ciudadanos —tanto españoles como extranjeros— han optado por comprar una vivienda en la costa, bien para uso propio, bien para rentabilizarla mediante el alquiler. Según datos de Tecnitasa, el alquiler en primera línea de playa subió un 7% el año pasado, hasta los 1.270 euros por semana de media, con incrementos superiores al 12% en Málaga y Cádiz. Si hace unos años era posible encontrar apartamentos costeros por 300 euros semanales, hoy resulta prácticamente imposible hallar cualquier alojamiento litoral por menos de 500 euros a la semana en cualquier punto de España.
Baleares, el mercado más exclusivo
Entre las islas Baleares, Ibiza se consolida como el mercado más caro del litoral español, con un precio medio de 4.453 euros por metro cuadrado. Aunque su revalorización en el lustro analizado (40,7%) es ligeramente inferior a la de Menorca, la isla pitiusa mantiene una demanda internacional muy activa que sostiene precios muy por encima de la media nacional. Mallorca, por su parte, registra una subida del 36,5%, hasta los 2.999 euros el metro cuadrado, consolidándose como un mercado de alta gama con compradores procedentes principalmente del norte y centro de Europa.
En el archipiélago canario, los incrementos son más moderados pero igualmente significativos. Tenerife avanza un 29,4%, hasta los 1.890 euros por metro cuadrado, mientras que Fuerteventura sube un 23,3%, Lanzarote un 20,8% y Gran Canaria un 17,9%. Las cifras muestran que las islas también están en la senda alcista, aunque a un ritmo menos vertiginoso que las Baleares o la Costa del Sol.
Las zonas que se quedan atrás
No toda la costa española vive el mismo momento. Los municipios litorales de A Coruña registran la subida más débil del país: apenas un 5,4% acumulado en cinco años. Teniendo en cuenta que el IPC acumuló un alza del 21,3% en el mismo periodo, según el Instituto Nacional de Estadística, esto supone una pérdida de valor real considerable. En términos de poder adquisitivo, quien compró en estas zonas en 2020 ha visto cómo su inversión se ha depreciado en términos reales.
Situación similar, aunque algo menos extrema, viven las zonas de costa entre Borriana y Playa de Almenara en Castellón, el tramo entre L'Ametlla de Mar y Alcanar en Tarragona, o el litoral vizcaíno entre Muskiz y Getxo. Todos estos mercados registran incrementos por debajo de la inflación, lo que refleja una demanda menos activa y una menor presión turística.
En la costa Cantábrica, el panorama es más heterogéneo. Las rías de Vigo y Pontevedra destacan con una subida del 32,1%, hasta los 1.769 euros por metro cuadrado, beneficiadas por el dinamismo económico de las ciudades gallegas y una creciente demanda de segunda residencia. En Asturias, el tramo entre Muros del Nalón y Villaviciosa sube un 20,3%, impulsado en parte por quienes buscan escapar del calor extremo del interior y del sur durante el verano, una tendencia que empieza a dejar huella en los datos.
El mapa del inmobiliario costero en España dibuja, en definitiva, una geografía de ganadores y perdedores. La clave no está en comprar en el litoral, sino en acertar con qué litoral. Y en ese análisis, los datos son más necesarios que nunca.