Los principales actores del sector inmobiliario español coinciden en que 2026 será un año favorable, a pesar del clima de incertidumbre que generan las tensiones internacionales. Esa fue la conclusión que emergió del Encuentro EXPANSIÓN Sector Inmobiliario, donde los máximos responsables de Merlin Properties, Colonial, Grupo Lar y CBRE pusieron encima de la mesa su visión sobre el mercado. La geopolítica está presente en todos los consejos de administración, admitieron, pero los fundamentales del sector resisten.
El conflicto en Oriente Próximo es una variable que ninguna gran empresa puede ignorar hoy. Los cuatro directivos reconocieron que la situación «ocupa y preocupa» tanto a inversores como a los órganos de gobierno de las compañías. Sin embargo, el consenso apunta a que los efectos sobre el mercado inmobiliario serían de carácter coyuntural, no estructural. Es decir, pueden generar ruido a corto plazo, pero no cambian el fondo del negocio. En ese contexto, Merlin Properties trabaja con escenarios alternativos para cada plan estratégico, de forma que la empresa pueda reaccionar con rapidez ante cambios bruscos del entorno. Colonial, por su parte, destaca que el sector lleva varios años conviviendo con perturbaciones externas y que ha aprendido a distinguir lo urgente de lo relevante.
Turismo, inflación y PIB
Uno de los argumentos más concretos para el optimismo sobre España proviene del lado del turismo. El consejero delegado de Merlin apunta que el país podría enfrentar algo de inflación importada vía precios del combustible, pero que eso queda compensado por la fortaleza del sector turístico. España encadena años récord de visitantes internacionales y, históricamente, cuando el turismo va bien, el conjunto de la economía también lo hace. Eso impacta directamente en la demanda de activos inmobiliarios ligados al consumo, el ocio y la hostelería.
Esta lectura macroeconómica es relevante porque el inmobiliario no es un sector aislado: sus rentas, su ocupación y su valoración dependen en buena medida del ritmo de la actividad económica general. Si el PIB aguanta o crece, los inquilinos pagan, las tasas de desocupación bajan y los activos se revalorizan. El presidente de CBRE insistió en que «los fundamentales siguen siendo muy sólidos», especialmente en el caso español.
Retail y centros de datos: dos velocidades
El segmento de retail —centros y parques comerciales— cerró 2024 con cifras récord de ocupación y subidas de rentas. Grupo Lar destaca que los comerciantes pagan rentas variables sobre su facturación en niveles históricamente bajos, lo que les da margen para absorber presiones inflacionistas sin que eso se traduzca en una oleada de cierres o renegociaciones. El perfil de las operaciones en retail es grande, lo que reduce el universo de compradores potenciales, pero también implica que quien entra al mercado lo hace con convicción. Después de años difíciles para el sector —marcados por el avance del comercio electrónico y la pandemia—, el retail físico ha recuperado atractivo inversor.
Otro capítulo es el de los centros de datos, donde el diagnóstico es más crítico. El CEO de Merlin Properties fue directo: España tiene menos de 300 megavatios de capacidad instalada, una cifra que calificó de insuficiente para las ambiciones del país en materia de inteligencia artificial e infraestructura digital. En su opinión, España debería aspirar a los tres gigavatios, dado que cuenta con ventajas competitivas claras: cables submarinos de comunicaciones, territorio, una red eléctrica de calidad y costes de electricidad relativamente bajos. Sin embargo, las trabas administrativas, las barreras de capital y la falta de comprensión institucional del fenómeno frenan ese desarrollo, empujando a los clientes hacia otros mercados europeos. Según datos del sector recogidos por CBRE, España tiene potencial para convertirse en hub regional de datos, pero necesita desburocratizar los procesos de implantación.
Oficinas: menos oferta, más demanda
El mercado de oficinas vive una paradoja interesante. La demanda es fuerte, pero la oferta se ha reducido porque alrededor de un millón de metros cuadrados se han reconvertido al uso residencial en el último año, una tendencia que no es exclusiva de España sino que se repite en toda Europa. Eso tensiona el mercado hacia arriba en términos de rentas y tasas de ocupación, algo que beneficia a los propietarios de calidad.
Colonial destaca que el mercado de inversión en oficinas en España funciona bien, en parte porque el tamaño medio de las operaciones es más asequible que en Francia o Reino Unido, lo que amplía el espectro de compradores. Los family office tienen especial protagonismo. La compañía ha desinvertido cerca de 1.000 millones de euros en oficinas en los últimos años, siempre a valores de tasación, lo que habla de un mercado con liquidez real. Sobre la posible expansión geográfica más allá de España y Francia, Colonial mantiene una posición abierta pero sin urgencia: todo dependerá de la oportunidad y el momento.
El panorama que dibujan estos actores es el de un sector que ha madurado, que ha aprendido a gestionar la incertidumbre y que llega a 2026 con los deberes hechos en términos de balance y posicionamiento. Las amenazas existen —geopolítica, inflación, tipos de interés—, pero los fundamentos del negocio inmobiliario en España siguen justificando la apuesta.