El mercado inmobiliario de Madrid arranca 2025 con la misma inercia alcista que caracterizó el año anterior. El precio medio de la vivienda creció un 17,9% interanual en el primer trimestre, apenas dos décimas menos que el 18,1% del trimestre previo, según los últimos datos publicados por Tinsa by Accumin. Con este ritmo, el metro cuadrado en la capital se sitúa ya en los 4.600 euros, un nivel que supera en un 18,9% el máximo registrado durante la burbuja inmobiliaria de 2007. Para hacerlo concreto: comprar un piso de 90 metros cuadrados cuesta de media 414.000 euros.
A pesar de la contundencia de esas cifras, Madrid ya no lidera el ranking de ciudades con mayor encarecimiento. Santander (20,9%), Albacete (20,8%), Pontevedra (19,8%) y Sevilla (18,1%) registraron subidas superiores en el mismo periodo. Eso sí, la capital sigue muy por encima de Barcelona, donde el precio creció un 11,5%, frente al 8,3% del trimestre anterior. En términos de precio absoluto, Madrid se consolida como la segunda capital más cara del país, solo por detrás de San Sebastián (4.975 euros/m²), que recupera el liderazgo que había perdido brevemente a finales de 2024. Completan el top cinco Barcelona (4.417 euros/m²), Palma de Mallorca (3.439 euros/m²) y Bilbao (3.140 euros/m²).
Un mapa de subidas sin excepciones
Lo más llamativo del informe es que no hay ni un solo distrito de Madrid que se haya librado de las subidas. Todos los barrios de la ciudad incrementaron sus precios por encima del 10% respecto al mismo trimestre del año anterior. El que más subió fue San Blas, con un 23,7%, hasta alcanzar los 3.543 euros/m². Se trata de una zona fuera de la M-30, con precios aún por debajo de la media, cuyo dinamismo responde a planes de renovación urbana y a la llegada de obra nueva que está despertando el interés de compradores que ya no pueden acceder al centro.
Le siguen Puente de Vallecas (22,1%), Barrio de Salamanca (20,8%), Hortaleza (19,3%), Retiro (18,9%), Latina (18,6%), Chamartín (18,5%), Moratalaz (18,5%) y Ciudad Lineal (18,3%). El patrón que emerge es revelador: los mayores incrementos se concentran en el eje este de la ciudad, de norte a sur, y afectan tanto a barrios de renta alta como a zonas históricamente más asequibles. Que Puente de Vallecas y el Barrio de Salamanca compartan podio en términos de revalorización resume bien la tensión que vive el mercado.
En el extremo opuesto, los aumentos más moderados —aunque igualmente intensos— correspondieron a Vicálvaro (10,1%), Centro (12,7%), Villa de Vallecas (13,4%) y Arganzuela (14%). Aun así, hablar de moderación en este contexto es relativo.
La presión se extiende a toda la región
La dinámica alcista no se limita a la capital. En el conjunto de la Comunidad de Madrid, la vivienda se encareció un 19,2% en 2025, hasta los 3.565 euros/m², siendo la región donde más subió en términos relativos. En los 16 municipios más relevantes del área metropolitana los precios también crecen, pero cuatro de ellos superan incluso el ritmo de la capital: Torrejón de Ardoz lidera con un 37,8%, seguido de Parla (22,9%), Coslada (20,5%) y Fuenlabrada (20,5%). Estos municipios, históricamente más baratos y bien conectados por transporte público, están absorbiendo parte de la demanda que ya no puede acceder al municipio de Madrid.
En cuanto a los distritos con precios más elevados dentro de la capital, Salamanca encabeza la lista con 7.729 euros/m², seguido de Chamberí (6.966 euros/m²), Chamartín (6.538 euros/m²), Centro (6.177 euros/m²) y Retiro (5.943 euros/m²). Un dato que ilustra la velocidad del encarecimiento: Salamanca acumula 1.331 euros más por metro cuadrado en apenas un año. En el extremo opuesto, los distritos más baratos siguen siendo Villaverde (2.591 euros/m²), Puente de Vallecas (2.801 euros/m²) y Usera (2.959 euros/m²), todos en el sur de la ciudad.
¿Hay margen para que se modere?
Desde Tinsa by Accumin, Cristina Arias, directora de Servicios de Estudios de la firma, señala que la concentración de demanda en Madrid —un polo de empleo con oferta limitada— seguirá presionando los precios al alza, aunque de forma algo más contenida que en los últimos trimestres, una vez que el mercado ha absorbido las bajadas de tipos de 2024 y 2025. La variable que podría alterar este escenario es la inflación: si las tensiones geopolíticas en Oriente Medio derivan en una nueva escalada de precios y obligan al Banco Central Europeo a elevar tipos, la concesión de hipotecas podría enfriarse. Aun así, Arias apunta que el inmobiliario seguiría atrayendo inversión por su papel como activo refugio en entornos inflacionistas.
Este perfil inversor ya se nota en los datos: según la consultora Engel & Völkers, más del 40% de las operaciones en zonas prime de Madrid durante el último año se cerraron sin financiación. El comprador tipo en estos barrios es cada vez más solvente y más selectivo. Si antes una transacción tardaba cuatro meses en cerrarse, ahora la media es de seis. El mercado se mueve, pero a otro ritmo y con otro perfil de comprador. Para quienes no cuentan con ese colchón de capital propio, acceder a una vivienda en Madrid sigue siendo, trimestre a trimestre, una carrera cada vez más cuesta arriba.