El mercado inmobiliario español ha experimentado en los últimos diez años un notable aumento en los precios de la vivienda, con un encarecimiento del metro cuadrado del 80,6%. Esta cifra supera con creces el crecimiento registrado en la zona euro, que se sitúa en un 54%, según datos de Eurostat recogidos en un informe de Pisos.com.
Este aumento se ha acelerado en los últimos ejercicios, con una subida del 8,5% en 2024 y un pronóstico del 12,7% para 2025, reflejando la solidez de la demanda pese a las condiciones financieras estrictas que aún persisten. La principal explicación de esta escalada radica en una demanda creciente frente a una oferta muy limitada, particularmente en las grandes ciudades. Según el Banco de España, existe un déficit acumulado de cerca de 700.000 viviendas. Además, en 2024 se formaron 104.500 nuevos hogares mientras que solo se iniciaron 111.548 viviendas, una cifra insuficiente para cubrir la demanda.
Este desequilibrio ha generado importantes desafíos en términos de accesibilidad. Gonzalo Bernardos, profesor de Economía en la Universidad de Barcelona, apunta que el bajo volumen de compra entre los jóvenes durante la última década ha sido un factor clave. La precariedad laboral, salarios modestos y altos costes corrientes han limitado su capacidad para ahorrar y adquirir una vivienda, incluso cuando los precios eran más asequibles a mediados de la década pasada.
Además, la intervención política con medidas como el control de precios y la ley antidesahucios ha incrementado la inseguridad jurídica, reduciendo la oferta de alquiler y elevando las rentas. Este fenómeno ha trasladado la presión al mercado de compraventa, intensificando la competencia y disparando los precios.
Comparando con otros países europeos, España es el país donde la vivienda ha subido más de precio entre las principales economías de la zona euro. Italia, Francia y Alemania han mostrado incrementos más moderados, del 16,2%, 27,3% y 52,7% respectivamente. Estos mercados están en fases distintas del ciclo inmobiliario y, por ejemplo, Alemania vivió un recorte del precio en 2023 y 2024 debido a la sensibilidad ante las subidas de tipos de interés.
Fuera de la eurozona, países como Hungría han experimentado subidas aún más espectaculares, con un aumento del 266,6% en la última década, debido a su proceso de convergencia económica, crecimiento salarial y expansión de la clase media sobre un parque de vivienda inicialmente barato. Portugal también muestra una dinámica similar a la española, con un alza del 163,9%, fomentada por beneficios fiscales y demanda extranjera.
No todos avanzan en esta senda. Finlandia es el único país europeo donde los precios han caído en el último decenio, un 1,1%, afectada por dificultades económicas y una crisis energética tras el conflicto con Rusia. Otros mercados, como Italia y Francia, han visto incrementos más limitados, debido a un envejecimiento poblacional, baja demanda y crecimiento económico moderado.
España, por tanto, afronta un reto importante para equilibrar su mercado residencial. La limitada construcción, el déficit habitacional y la elevada demanda, especialmente entre los colectivos más vulnerables como los jóvenes, condicionan la evolución futura del sector. Sin cambios en las políticas y un aumento significativo de la oferta, la tendencia al alza en los precios podría continuar, tensionando aún más la accesibilidad a la vivienda.
Para más información, puede consultarse el informe completo de Pisos.com y los datos oficiales de Eurostat y el Banco de España.