El coste total de una vivienda en España puede aumentar hasta un 25% debido a la carga fiscal que impone el Estado, una cifra que sitúa al país entre los tres europeos con mayor presión tributaria inmobiliaria. Este porcentaje se refleja en impuestos como el IVA, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y otros gravámenes que el informe "La fiscalidad de la vivienda en España: una propuesta de mejora", publicado por el Instituto de Estudios Económicos (IEE), identifica como factores clave de esta situación.
España no solo aplica impuestos elevados sino que el tipo marginal efectivo sobre la vivienda en propiedad alcanza el 30,3%, mucho más que la media de la OCDE (9,7%) y de la Unión Europea (6,5%). En el mercado del alquiler esta carga es aún mayor, con un tipo efectivo del 44%, frente al 32% que promedia la OCDE. Esta presión fiscal combinada con la regulación introducida por la Ley de Vivienda de 2023 ha provocado que muchos propietarios opten por retirar sus viviendas del mercado del alquiler ante la incertidumbre jurídica y la pesada carga impositiva.
España es además uno de los pocos países europeos que mantienen el Impuesto sobre el Patrimonio neto y destaca por tener el impuesto sobre sucesiones más alto del continente, con un máximo que alcanza el 87,6%. El ITP es particularmente relevante al situarse entre los más elevados de la OCDE, sólo superado por Bélgica y Reino Unido, lo que impacta directamente en la accesibilidad a la vivienda, especialmente para inmuebles protegidos.
La fiscalidad inmobiliaria en España presenta además una enorme disparidad entre comunidades autónomas. La Comunidad de Madrid lidera con un modelo de fiscalidad más baja que favorece la actividad inmobiliaria, aplicando el mínimo estatal del 6% en el ITP. En contraste, regiones como Cataluña, Comunidad Valenciana o Extremadura gravan con tipos que alcanzan el 10 u 11%. Las Islas Baleares encabezan la recaudación media por operación de ITP, con 44.279 euros, debido a la combinación de precios elevados y un impuesto máximo del 13%, triplicando la media nacional.
En cuanto al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), Castilla-La Mancha y Extremadura representan las zonas con mayor presión fiscal, mientras que País Vasco y Baleares tienen tasas considerablemente más bajas. La plusvalía municipal (IIVTNU) también muestra una marcada desigualdad, con grandes ciudades como Madrid, Barcelona o Valencia aplicando el tipo máximo del 30%, frente a comunidades como Castilla y León, donde apenas supera el 2,2%.
Frente a estos datos, el IEE propone establecer un tipo máximo estatal para el ITP y AJD para limitar la disparidad y evitar tipos excesivos en algunas regiones. El informe recalca que un tipo impositivo más bajo puede incentivar la actividad y las transacciones, como demuestra el caso de Madrid, que con un impuesto del 6% logra una recaudación similar a Cataluña, que aplica un 11%, gracias a un mayor volumen de operaciones.
Este escenario fiscal complejo añade un factor que a menudo pasa desapercibido en el debate sobre el acceso a la vivienda, donde normalmente se destaca la escasez de suelo o el aumento de precios. Sin embargo, la elevada tributación y la fragmentación en los impuestos regionales complican aún más la accesibilidad para españoles e inversores, generando un mercado inmobiliario menos dinámico y más costoso.
La presión fiscal en España sobre el sector inmobiliario afecta tanto a la propiedad como al alquiler, siendo uno de los elementos que condiciona el mercado y las decisiones de los propietarios. En un contexto donde la vivienda sigue siendo la primera preocupación social, analizar y reformar esta fiscalidad resulta clave para facilitar un acceso más justo y equilibrado al mercado.
Para más información, puede consultarse el informe original del Instituto de Estudios Económicos y los datos publicados por ASPRIMA.