Comprar un piso para ponerlo en alquiler sigue siendo una de las opciones favoritas de los inversores conservadores en España. Según los datos de precios de compra y arrendamiento del portal inmobiliario Idealista, la rentabilidad bruta media en el primer trimestre de 2025 se sitúa en el 6,7% anual sobre el precio de adquisición, seis décimas menos que en el mismo periodo del año anterior. Una cifra que duplica tanto la inflación actual como el rendimiento de los bonos del Tesoro español, lo que explica por qué el ladrillo continúa atrayendo capital en un contexto bursátil especialmente volátil.

El atractivo del inmobiliario como activo refugio cobra especial relevancia en momentos de incertidumbre geopolítica. La inestabilidad en Oriente Próximo y las tensiones en torno al estrecho de Ormuz han agitado los mercados de renta variable en las últimas semanas, empujando a muchos ahorradores a buscar alternativas más predecibles. El alquiler residencial ofrece precisamente eso: flujos de caja relativamente estables y una revalorización del activo subyacente que, históricamente, ha tendido al alza en los grandes núcleos urbanos.

Las ciudades más rentables

El mercado inmobiliario español es profundamente heterogéneo. La rentabilidad bruta oscila entre el 7,5% y el 3,5% dependiendo de la capital de provincia, lo que convierte la elección de la ubicación en el factor decisivo de cualquier estrategia de inversión. Murcia encabeza el ranking con un 7,5% bruto anual, lo que implica que el capital invertido se recuperaría en torno a doce años sin contar la actualización de las rentas. Le siguen Segovia con un 7,3% y Castellón de la Plana, Huelva, Jaén y Lleida, todas ellas con un 7,2%.

En una franja intermedia aparecen ciudades como Lugo (6,9%), Zamora (6,8%), Almería y Huesca (6,7%), o Zaragoza y Alicante, que se mueven entre el 6% y el 6,2%. Son mercados con menos presión de demanda que las grandes capitales, pero también con precios de compra más contenidos, lo que eleva el ratio rentabilidad-precio de forma natural.

El efecto contraintuitivo de las grandes ciudades

Las cifras de Madrid (4,7%), Barcelona y Málaga (5,2%), Bilbao (4,9%) o San Sebastián (3,5%) pueden llamar a engaño. Una rentabilidad bruta inferior no significa necesariamente que sean peores inversiones: refleja que los compradores están dispuestos a pagar una prima por la expectativa de una mayor revalorización del activo y de subidas de renta más intensas a medio plazo. La presión demográfica en estas ciudades es estructuralmente más alta, el riesgo de periodos de desocupación es menor y la liquidez del activo —es decir, la facilidad para venderlo si es necesario— es significativamente superior.

Además, el historial reciente respalda esa apuesta a largo plazo. En los últimos cinco años, el precio del alquiler en España ha subido alrededor de un 41,5%, según los propios datos de Idealista. Quien compró un inmueble en 2020 esperando un retorno del 7% ya estaría obteniendo aproximadamente un 10% bruto sobre el precio de adquisición inicial, simplemente por el efecto acumulado de las subidas de renta.

Lo que el dato bruto no cuenta

La rentabilidad bruta del 6,7% es un punto de partida útil, pero no el número final que llega al bolsillo del inversor. Hay que restarle una serie de costes que pueden reducir el retorno neto de forma significativa. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), la tasa de basuras, los gastos de comunidad, el seguro del hogar y los costes de mantenimiento y reparaciones ordinarias son los más habituales. A eso se suma el tiempo en que el piso puede estar vacío entre inquilinos, los honorarios de agencias para encontrar nuevos arrendatarios y, en el peor de los casos, los costes legales derivados de un proceso de desahucio por impago.

La Agencia Tributaria también se lleva su parte: los rendimientos del capital inmobiliario tributan en el IRPF, aunque existen deducciones aplicables a los gastos necesarios para obtener los ingresos. Con todo, la rentabilidad neta real puede quedar varios puntos por debajo del dato bruto, por lo que cualquier análisis serio debe incorporar estos factores antes de tomar una decisión de inversión.

Riesgos que no deben ignorarse

Más allá de los costes operativos, la inversión en vivienda conlleva riesgos específicos que conviene tener presentes. La heterogeneidad no solo existe entre ciudades, sino dentro de cada ciudad: un mismo barrio puede ofrecer rentabilidades muy distintas dependiendo de la calle o el tipo de inmueble. Un activo muy demandado en alquiler en una zona puede resultar difícil de arrendar en otra donde la demanda se orienta más hacia la compra.

El uso de financiación hipotecaria puede ampliar la rentabilidad sobre el capital propio invertido, pero también eleva el riesgo en caso de impago del inquilino o de que una reforma no permita subir la renta en la medida esperada. En resumen, el inmobiliario residencial ofrece un perfil de riesgo-retorno atractivo para el inversor paciente y bien informado, pero no es un activo libre de complejidad ni de sorpresas.