El mercado residencial en las capitales de provincia de España ha registrado un aumento generalizado en el precio de la vivienda durante el primer trimestre de 2026. Según el "Barómetro del Mercado Residencial de Capitales de Provincia" elaborado por la consultora Gloval y adelantado por Expansión, la subida media alcanzó un 13,26% anual, situando el valor medio en 2.262 euros por metro cuadrado.
El incremento no ha sido homogéneo: ciudades como Segovia, Oviedo y Santa Cruz de Tenerife lideran la subida con avances superiores al 20%, concretamente del 21,20%, 20,66% y 20,09%, respectivamente. También destacaron otras localidades como Ciudad Real (19,37%) y Madrid (18,79%), sumándose así a un grupo de capitales con crecimientos por encima del 15%, entre ellas Málaga, Huelva y Sevilla.
En contraste, un menor aumento se observa en ciudades como Huesca, donde el precio apenas creció un 4,4%. Esta localidad registra además una caída de las compraventas cercana al 18% a cierre de 2025, reflejando un mercado más retraído y con una demanda más local.
Estas diferencias evidencian un mercado residencial con dinámicas variadas. Mientras las áreas cercanas a Madrid mantienen impulsos alcistas, otras provincias menos activas muestran incrementos modestos o ralentización. Según Roberto Rey, presidente y CEO de Gloval, la persistente subida responde a una demanda activa, la escasez de oferta y una accesibilidad empeorada, pese a un enfriamiento en la actividad.
El informe señala además que la oferta de vivienda disponible ha disminuido un 13,7% en portales inmobiliarios durante el último año, un factor que refuerza la presión sobre los precios. A esto se suma que el esfuerzo económico para adquirir una vivienda representa el 35,5% de los ingresos brutos medios de los hogares españoles, lo que limita el poder adquisitivo en un contexto de costes en alza.
Contexto y perspectivas
Aunque los precios han seguido al alza, las señales del mercado indican un cambio de ciclo. Las compraventas en las capitales bajaron un 5,65% interanual a finales de 2025, y esta tendencia se mantiene en 2026, con una caída del 3,2% en abril según los datos de los registradores de la propiedad.
Este enfriamiento coincide con un entorno financiero más restrictivo. El Banco de España confirmó que la tasa media de las nuevas hipotecas ascendió al 2,80% en abril, el nivel más alto en más de un año, incrementado por el impacto de la guerra en Oriente Medio, la subida del euríbor y la reciente subida de tipos de interés a 2,25% por parte del Banco Central Europeo, que podría aplicar más subidas durante el año.
María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, destaca que las condiciones crediticias más estrictas y un tipo de interés más alto añaden dificultades al mercado residencial. "Los compradores son más cautelosos, buscan mejores oportunidades y algunas viviendas ya experimentan ajustes puntuales en precio, sobre todo si las expectativas iniciales eran elevadas", señala.
Análisis de expertos
Francisco Iñareta, portavoz de Idealista, interpreta las recientes bajadas en operaciones como indicios claros de que el mercado podría estar entrando en una fase de estabilización o cambio de ciclo, especialmente en mercados dinámicos con altos precios y condiciones financieras menos asequibles.
Karina Katrib, directora de Gloval Analytics, coincide en que es probable que el crecimiento de precios desacelere, aunque no espera una corrección significativa a nivel nacional. "El principal desafío ahora no es la financiación, sino la escasez de oferta y la dificultad para acceder a la vivienda", explica, destacando que el problema es la accesibilidad y no tanto la estabilidad financiera.
Diferencias entre capitales
Por precios absolutos, San Sebastián lidera como la capital más cara con 5.628 euros/m², seguida de Madrid (5.381 euros/m²) y Barcelona (4.676 euros/m²). Ciudades como Palma, Bilbao y Málaga también concentran valores elevados, marcando los mercados más activos y caros de España.
En el extremo opuesto, Zamora (1.271 euros/m²), Lugo, Palencia y Lleida, con precios inferiores a 1.500 euros/m², representan el mercado más asequible y menos dinámico.
El conjunto de estos datos dibuja un mercado inmobiliario que, aunque mantiene el recorrido alcista en precios, muestra señales claras de desaceleración en la actividad y cambios en el comportamiento de los compradores. Esto apunta a que, de cara a los próximos meses, la evolución dependerá del equilibrio entre la oferta limitada y la capacidad financiera de los hogares, en un contexto económico y geopolítico que también influye en las condiciones de financiación.
El análisis del barómetro y los datos oficiales del INE y el Banco de España serán clave para seguir la evolución del mercado residencial y anticipar hacia dónde se dirige este sector esencial para la economía y la sociedad española.