El mercado de la vivienda en España no da tregua. Los precios de compra crecieron un 14,3% interanual en el primer trimestre de 2025, según los datos de la tasadora Tinsa by Accumin, mientras que el coste del alquiler se incrementó un 9,1% en marzo respecto al mismo mes del año anterior, de acuerdo con las cifras del portal inmobiliario Fotocasa. Dos indicadores que confirman que la escalada registrada en 2024, cuando ambos mercados alcanzaron máximos históricos, no fue un episodio puntual sino una tendencia que se consolida.
Detrás de esta presión sostenida sobre los precios hay una ecuación estructural que los analistas llevan años señalando: la demanda crece de manera constante —impulsada, entre otros factores, por la llegada de inmigrantes y la reducción progresiva del tamaño de los hogares— mientras la oferta se queda muy corta. El Banco de España ha cifrado el déficit de viviendas en más de 700.000 unidades en todo el país, una brecha que no se va a cerrar a corto plazo y que actúa como combustible para los incrementos de precio.
Las capitales medianas, nuevas protagonistas de las subidas
Si hay una lectura llamativa en los datos de compraventa de este primer trimestre es que las ciudades que encabezan los incrementos no son las habituales sospechosas. Santander lidera el ranking con una subida del 20,9%, seguida de Albacete (20,8%), Pontevedra (19,8%) y Sevilla (18,1%). Madrid ocupa la quinta posición con un alza del 17,9%, todavía por encima de la media nacional pero ya no como protagonista principal.
Este desplazamiento hacia capitales de tamaño intermedio responde a una lógica clara: en ciudades como Madrid o Barcelona los precios llevan años en niveles muy elevados, lo que limita el recorrido al alza en términos porcentuales. En cambio, en capitales más pequeñas, los precios partían de una base más baja y la llegada de nueva demanda —tanto local como de personas que se desplazan desde grandes urbes— genera subidas más pronunciadas. También registran alzas superiores a la media nacional Soria (16,2%), Alicante (16,1%), A Coruña (15,9%), Segovia (15,6%), Oviedo (15,4%) y Santa Cruz de Tenerife (14,8%).
En el extremo opuesto, Palencia es la única capital que cierra el trimestre con una caída interanual en los precios de compra, concretamente un descenso del 1%. Huesca (1,5%), Badajoz (4,4%), Logroño (4,7%) y Córdoba (4,8%) presentan subidas, pero muy por debajo del resto del país.
Madrid, a 4.600 euros el metro cuadrado
En términos absolutos, el mapa de precios refleja una España profundamente desigual. Madrid sigue siendo la capital más cara del país, con un precio medio de 4.600 euros por metro cuadrado. Eso significa que adquirir un piso estándar de 80 metros cuadrados en la capital tiene un coste medio de 368.000 euros. Barcelona no se queda lejos: 353.360 euros para el mismo perfil de vivienda.
Ambas cifras están muy alejadas de la media nacional, donde el precio por metro cuadrado se sitúa en 1.987 euros y una vivienda de 80 metros ronda los 159.000 euros. En el otro extremo del espectro, Palencia ha desbancado a Lugo como la capital más asequible, con un precio medio de 1.256 euros por metro cuadrado y un coste aproximado de 100.480 euros para ese mismo piso de 80 metros.
El alquiler: subidas generalizadas con Zamora y Guadalajara al frente
En el mercado del arrendamiento, la tendencia alcista también se generalizó durante el primer trimestre. Las mayores subidas se registraron en ciudades que habitualmente no aparecen en los titulares del sector: Zamora encabeza la lista con un incremento del 41,2%, seguida de Guadalajara con un alza del 37%. Palencia, que en compraventa registró un leve descenso, sorprende en alquiler con una subida del 20,4%. Vitoria (19,8%), Girona (18,2%), Albacete (17,1%), Ciudad Real (15,2%), Murcia (14,4%), Tarragona (12,7%) y Zaragoza (12,3%) completan el top diez.
Lo más llamativo es la posición de Madrid y Barcelona, que durante años lideraron las subidas en alquiler y ahora se sitúan en la parte baja de la tabla: los precios en Madrid crecieron un 3,1% en el primer trimestre y en Barcelona un 2,7%. Una moderación que no significa abaratamiento, sino que estas ciudades ya partían de precios tan altos que el margen de subida se ha reducido considerablemente.
Ávila fue la única capital donde los precios del alquiler se mantuvieron estables. Ciudades como Pamplona (0,3%), Cuenca y Almería (1,5%), Sevilla (1,6%) y Cádiz (2%) también registraron incrementos muy moderados en comparación con el resto del país.
El diagnóstico del sector es claro: mientras no aumente de forma significativa la oferta de vivienda en alquiler y en venta, los precios seguirán subiendo. Y con un déficit estructural de más de 700.000 viviendas que no se resuelve a golpe de decreto, las perspectivas para los próximos trimestres apuntan a que la presión sobre los precios no va a remitir.