Acceder a una vivienda en España no es solo una cuestión de oferta y demanda. Detrás de cada compraventa o contrato de alquiler existe una carga fiscal que, según la Confederación Nacional de la Construcción, representa más del 25% del precio de una vivienda nueva. Entender cómo funciona ese sistema tributario es imprescindible para tomar decisiones informadas, ya sea en el rol de comprador, propietario o inquilino.
Comprar una vivienda: qué impuestos hay que pagar
El primer gran factor que diferencia la fiscalidad es si la vivienda es nueva o de segunda mano. En el caso de obra nueva, el comprador soporta un IVA del 10%, que se reduce al 4% para vivienda protegida o de carácter social. Este tipo reducido aplica también a trasteros, anexos y hasta dos plazas de garaje adquiridas en la misma operación. En Canarias, el IVA se sustituye por el IGIC, fijado en el 7% para vivienda nueva y el 0% para vivienda social. A eso se añade el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo tipo variable oscila entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad autónoma, con posibles bonificaciones para familias numerosas o personas con discapacidad.
Para la vivienda de segunda mano, el IVA desaparece y entra en juego el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO), un tributo cedido a las comunidades autónomas que aplican tipos que van del 4% en el País Vasco hasta el 13% en algunas regiones. La base imponible se calcula tomando el mayor valor entre el precio pactado, el valor declarado o el valor de referencia catastral, un criterio que ha ganado protagonismo tras las reformas recientes. Cuando la compra se financia con hipoteca, el AJD asociado a la escritura del préstamo lo asume la entidad financiera, lo que alivia parcialmente la carga del comprador.
En el IRPF, la deducción por inversión en vivienda habitual fue eliminada con efectos desde el 1 de enero de 2013. Solo mantienen ese beneficio quienes compraron antes de esa fecha, en régimen transitorio. Como alternativa, existe una deducción por obras de mejora de eficiencia energética, condicionada a acreditar una mejora real en la calificación del edificio.
Tener una vivienda: el coste fiscal de la propiedad
Una vez adquirida la propiedad, los impuestos no cesan. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) grava anualmente la titularidad del inmueble aplicando un tipo sobre el valor catastral fijado por cada ayuntamiento, con posibles bonificaciones para viviendas protegidas, familias numerosas o edificios con buenas certificaciones energéticas.
Si la vivienda no es habitual, no está alquilada y tampoco afecta a ninguna actividad económica, el propietario debe imputar en el IRPF una renta inmobiliaria presunta: el 2% del valor catastral con carácter general, o el 1,1% si ese valor ha sido revisado recientemente. Es una renta ficticia que tributa independientemente de que el inmueble genere ingresos reales.
España es uno de los pocos países europeos que mantiene un impuesto sobre el patrimonio. Tanto el Impuesto sobre el Patrimonio (IP) como el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas (ITSGF) incluyen la vivienda en su base imponible, aunque la residencia habitual está exenta hasta 300.000 euros. Las comunidades autónomas pueden aplicar bonificaciones que en algunos casos llegan al 100%, lo que genera diferencias significativas según el territorio. El ITSGF actúa como mecanismo de armonización para patrimonios superiores a tres millones de euros, permitiendo deducir lo ya pagado por el IP.
Vender: la tributación sobre las ganancias
Cuando se vende un inmueble, la ganancia obtenida tributa en la base del ahorro del IRPF con una escala progresiva que va del 19% al 30%. Este tipo marginal máximo supera la media de la OCDE, que se sitúa en torno al 16,4%. La ganancia se calcula como la diferencia entre el valor de venta y el de compra, ajustando ambos por los gastos y tributos asociados a cada operación.
Existen exenciones relevantes: si el dinero obtenido se reinvierte en otra vivienda habitual dentro de los plazos legales, la ganancia queda exenta. También lo está la venta de vivienda habitual por mayores de 65 años o personas en situación de dependencia severa. Además, la transmisión de inmuebles urbanos activa la conocida como plusvalía municipal (IIVTNU). Tras la reforma del Real Decreto-ley 26/2021, el vendedor puede demostrar que no ha habido incremento real del valor del suelo para quedar fuera de la tributación.
Alquilar: derechos y obligaciones fiscales
Para el propietario que alquila, los ingresos tributan como rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF. Se pueden deducir gastos como intereses hipotecarios, reparaciones, el IBI, seguros, suministros o la amortización del edificio. Para alquileres destinados a vivienda habitual permanente, existe una reducción del 50% sobre el rendimiento neto positivo que puede llegar hasta el 90% en determinados supuestos, como zonas de mercado tensionado o contratos con jóvenes. Un detalle importante: los propietarios con inquilinos morosos en 2025 deben incluir igualmente esos ingresos no cobrados en su declaración.
Desde el punto de vista del IVA, el alquiler residencial está sujeto pero exento, lo que significa que el propietario no repercute el impuesto al inquilino, pero tampoco puede recuperar el IVA soportado en gastos relacionados con ese inmueble.
Para el inquilino, el panorama es más limitado. La deducción estatal por alquiler de vivienda habitual desapareció el 1 de enero de 2015, y el régimen transitorio solo aplica a contratos anteriores a esa fecha. Las posibilidades actuales de deducción para quien alquila dependen exclusivamente de la comunidad autónoma donde resida, con requisitos y cuantías muy variables. Conviene consultar la normativa autonómica correspondiente antes de presentar la declaración.
El resultado de todo este entramado es un sistema fiscal complejo, fragmentado entre administraciones y con un impacto directo en el precio final de la vivienda. Conocer sus reglas no elimina la carga, pero sí permite reducirla dentro de lo que la ley permite.