España se aleja del modelo de propietarios que la definió durante décadas. La Encuesta Financiera de las Familias publicada por el Banco de España a finales de 2024 confirma que el 70,6% de los hogares españoles es dueño de su vivienda principal, un punto y medio menos que dos años antes. El descenso parece modesto, pero la tendencia de fondo es contundente: el país ha pasado de un máximo cercano al 90% registrado en 2011 a este nuevo mínimo, y la distancia sigue creciendo.
La caída afecta a todos los estratos, pero golpea con más fuerza a quienes acumulan menos riqueza. Entre el 20% de hogares con menor patrimonio neto, la tasa de propiedad ha bajado del 21% al 15,6% en apenas dos años. En el extremo contrario, el 10% más rico ha pasado del 88,1% al 88,3%, una variación casi imperceptible. El encarecimiento de la vivienda —los precios subieron un 12,7% solo en 2024— exige cada vez más ahorro previo para hacer frente a la entrada, un umbral que las rentas medias y bajas tienen cada vez más difícil de alcanzar.
La brecha generacional, en números
La fractura más visible es la generacional. Los hogares cuyo cabeza de familia tiene más de 74 años registran una tasa de propiedad del 83,4%. Los que no llegan a los 35 años apenas alcanzan el 36,7%. Una distancia de casi 47 puntos porcentuales que, además, está calculada sobre los jóvenes emancipados: quienes aún viven con sus padres ni siquiera entran en la estadística, lo que sugiere que la situación real es todavía más desigual de lo que refleja el dato.
Esta brecha tiene una explicación estructural. Los hogares más jóvenes llevan menos tiempo en el mercado laboral, han acumulado menos ahorro y no se han beneficiado de la revalorización inmobiliaria que sí ha engordado el patrimonio de generaciones anteriores. Además, el alquiler absorbe una parte significativa de sus ingresos, limitando su capacidad de ahorro. El resultado es que la riqueza neta mediana de los hogares menores de 35 años se sitúa en 22.900 euros, frente a los 249.200 euros de los que tienen entre 65 y 74 años.
Según la Encuesta de Condiciones de Vida del INE, en 2025 el 73,3% de los hogares vivía en propiedad, la cifra más baja desde que se empezó a medir esta variable en 2004. Con estos datos, España sigue por encima de la media europea, pero el margen se estrecha: Eurostat sitúa al país en el puesto 13 de los 27 estados miembros de la UE en tasa de propietarios.
La renta mejora, pero el patrimonio no sigue el ritmo
La encuesta no es solo un diagnóstico sobre vivienda. También ofrece una fotografía amplia de las finanzas familiares. En ese cuadro hay noticias más positivas: la renta mediana de los hogares creció un 3,8% anual entre 2021 y 2023, superando por primera vez el máximo histórico registrado en 2001. Los hogares con menos ingresos fueron los que más crecieron en ese periodo, con un aumento del 7% para el 20% con menor renta. Como consecuencia, el índice de Gini —la métrica estándar para medir la desigualdad— cayó hasta 0,41, el nivel más bajo de toda la serie histórica de la encuesta.
Sin embargo, esa mejora de ingresos no se está traduciendo en mayor patrimonio para los más vulnerables. La riqueza neta mediana del 20% inferior cayó de 42.100 a 40.300 euros entre 2022 y 2024. La interpretación más plausible es que los altos precios del alquiler están absorbiendo los aumentos salariales antes de que puedan convertirse en ahorro o inversión. Un círculo que se retroalimenta: sin ahorro no hay acceso a la propiedad, y sin propiedad resulta complicado acumular patrimonio.
Menos deuda, pero con matices
Otro dato relevante del informe es la caída del endeudamiento. El porcentaje de hogares cuyos pagos de deuda superan el 40% de su renta bruta ha bajado al 7,9%, mínimo desde 2005 y muy lejos del 15% registrado en 2008, en pleno apogeo de la burbuja inmobiliaria. El hogar endeudado mediano destinaba a finales de 2024 el 13,4% de su renta bruta al pago de sus deudas, una cifra que los analistas no consideran preocupante. La morosidad se mantiene cerca del 2%, un nivel históricamente bajo pese a las subidas de tipos del Banco Central Europeo en los últimos ejercicios.
El desapalancamiento es más pronunciado entre los hogares con menos patrimonio, donde la deuda pasó de representar el 37,8% de sus activos en 2022 al 31,3% en 2024. En cambio, los hogares más ricos han incrementado ligeramente su deuda, lo que apunta a que están aprovechando su mayor solvencia para invertir con apalancamiento. En este segmento también crece el peso de las acciones en empresas no cotizadas —capital privado, startups, negocios familiares—, que ya suponen el 25,8% de sus activos financieros, frente al 18,5% de dos años antes.
Por último, el Banco de España registra una mejora en la cultura financiera de los hogares: el porcentaje de activos aparcados en cuentas corrientes sin remuneración ha bajado del 38,1% al 30,1%, señal de que más familias buscan productos que ofrezcan algún rendimiento ante la erosión que la inflación ha causado sobre el poder adquisitivo en los últimos años.