El Banco de España ha colocado la crisis de la vivienda como uno de los desafíos estructurales que más presionan a la economía española. En su informe anual, el organismo señala un déficit acumulado de 750.000 viviendas desde 2021, que ha disparado los precios del mercado de compra y alquiler, afectando la accesibilidad para amplios sectores de la población.
José Luis Escrivá, gobernador del Banco de España, subraya que para enfrentar esta realidad es imprescindible una cooperación efectiva entre las administraciones públicas, especialmente en materia de gestión urbanística y planificación del suelo. Además, subraya la necesidad de acelerar la ejecución de los recursos disponibles para crear un parque público de vivienda suficiente y asequible.
El informe destaca que la crisis se produce por el choque entre una fuerte demanda y una oferta limitada. La demanda crece por el incremento demográfico, mejores condiciones financieras, aumento del empleo y la presión derivada de la vivienda turística y propiedad de extranjeros no residentes. Por su parte, la oferta sufre por restricciones urbanísticas, baja productividad en construcción y escasez de mano de obra.
El Banco de España confirma que la oferta de viviendas no ha logrado seguir el ritmo de la creación de hogares, con una diferencia acumulada del -3,9% frente a países como Francia y Alemania donde la oferta y demanda están equilibradas. La desproporción en el parque público es también extrema: solo una de cada 65 viviendas en España es pública, frente a un tercio en países como Países Bajos.
Además, el mercado inmobiliario muestra gran heterogeneidad territorial. Ciudades y regiones como Málaga, Madrid o Baleares han experimentado aumentos reales medios del precio de la vivienda superiores al 4%, mientras que otros territorios han registrado caídas. En lugares como Málaga y Sevilla, el peso del alquiler turístico puede superar el 40% del total, exacerbando la tensión en el mercado local.
La accesibilidad se ha visto especialmente afectada para jóvenes y extranjeros. Comprar una vivienda requiere actualmente casi 7 años de salario medio, extendiéndose hasta 10 en grandes ciudades como Madrid o Barcelona. Esto ha contribuido a que el porcentaje de compradores jóvenes haya experimentado un descenso significativo en los últimos años, pasando del 41% en 2007 a un 22% en 2025.
Pese a esta escalada en los precios, el Banco de España sostiene que los riesgos para la estabilidad financiera están contenidos, gracias a una mayor solvencia de los hogares y condiciones de crédito más estrictas que en la burbuja inmobiliaria de 2008. Sin embargo, señala que la crisis anterior dejó secuelas, como la fragmentación del sector constructivo, baja productividad y una reducción notable del empleo en la construcción.
Por este motivo, el gobernador lanzó un llamado claro para que el Ejecutivo central y los gobiernos autonómicos actúen de manera coordinada y colaborativa en la mejora del sector. Entre las medidas sugeridas, destacan el fomento de la construcción industrializada y el aumento de vivienda pública asequible, acompañado de una mejor regulación urbanística y un uso más eficiente del suelo.
En un paso más allá, el Banco de España también pone sobre la mesa limitar el impacto de la demanda especulativa mediante restricciones a los usos turísticos y no residenciales de la vivienda. Actualmente, el parque de pisos turísticos y residencias de extranjeros no residentes suma aproximadamente 900.000 unidades, un 3,3% del total. Este control busca evitar que estas propiedades reduzcan el stock disponible para residentes permanentes, una propuesta que el supervisor considera necesaria para aliviar las tensiones.
Este esfuerzo de contención sobre la demanda debe combinarse, eso sí, con una estrategia bien diseñada que no comprometa la oferta futura, advierte Escrivá, para evitar un efecto adverso que pueda enquistar aún más la crisis.
Además de la crisis de vivienda, el informe anual del Banco de España analiza otros riesgos significativos para la economía, como la posible sobrevaloración de activos vinculados a la inteligencia artificial y las dificultades regulatorias que impactan la productividad de las empresas. El supervisor urge a simplificar el marco normativo y reducir la fragmentación administrativa para impulsar el crecimiento y la competitividad.
La situación fiscal española también es revisada, con un aumento considerable de ingresos públicos desde la pandemia, en parte por la falta de deflactación del IRPF, pero con limitados avances en la reducción del endeudamiento público. El Banco alerta de que el gasto público podría superar los límites impuestos por las reglas fiscales de la UE en los próximos años, obligando a una gestión cuidadosa del gasto futuro.
En conclusión, el Banco de España sitúa la crisis de la vivienda en el centro del debate económico y social, e insiste en la urgencia de medidas coordinadas, que incluyan desde la planificación urbanística hasta la regulación de los pisos turísticos, para garantizar un acceso justo y sostenible a la vivienda en España.
Puedes consultar el informe completo en la página oficial del Banco de España. Sobre las tensiones en el mercado turístico y su impacto, revisa el análisis de Sociedad de Tasación y para contexto demográfico y un análisis comparativo europeo, el INE ofrece datos actualizados.
La coordinación y la voluntad política serán clave para transformar el actual modelo y mitigar las consecuencias sociales de esta crisis que afecta especialmente a jóvenes, trabajadores y familias vulnerables en el país.