Los datos recientes anticipan una caída del 7,3% en la compraventa de viviendas en España para 2026, tras incrementos del 12,2% en 2024 y del 4,8% en 2025. Este giro hacia la baja ha generado inquietud sobre un supuesto debilitamiento de la demanda, aunque la evidencia apunta a que el déficit de oferta es el principal responsable.

Entre enero y mayo, las ventas descendieron un 8,4% en comparación con el año anterior. No obstante, en los últimos doce meses se registraron cerca de 730.000 transacciones, niveles no vistos desde 2007, lo que sugiere que parte del ajuste corresponde a una normalización tras un periodo inusualmente dinámico.

El crecimiento de los precios inmobiliarios, que aumentaron un 13,9% en el primer trimestre, está limitando la accesibilidad. En relación con la renta media de los hogares, los precios alcanzan niveles similares a 2004, aunque aún están por debajo de los máximos de 2007. Estudios empíricos estiman que el encarecimiento explica entre el 30% y el 70% de la caída en las operaciones.

Sin embargo, muchos indicadores que respaldan la demanda siguen mejorando. Se proyectan la creación de aproximadamente 540.000 empleos en 2024, cifra muy similar a la prevista para 2025, y las remuneraciones por trabajador aumentarían entre un 3,5% y un 4%. Esto permitiría un crecimiento real de la renta disponible de los hogares en torno a dos puntos porcentuales por encima de la inflación.

La población continúa aumentando gracias a un flujo estable de inmigración, con alrededor de 600.000 personas entrando anualmente, factor que impulsa la formación de nuevos hogares, estimada en unas 220.000 unidades para este año. Además, España conserva su atractivo para quienes buscan segundas residencias, sobre todo debido a la incertidumbre geopolítica en Oriente Medio, que ha incrementado el interés en la costa mediterránea española.

La financiación mantiene costos históricamente bajos en términos reales, lo que debería facilitar la compra. Dados estos elementos, lo esperado sería que la demanda sostuviera o incluso impulsara una mayor actividad de compraventa, pero la realidad contrasta: las ventas disminuyen principalmente en regiones como Madrid, Comunidad Valenciana y Canarias, zonas donde los factores favorables para la demanda son aún más evidentes.

Este fenómeno apunta a la escasez de oferta como la causa más probable del declive. Aunque los visados para obra nueva han crecido a tasas de dos dígitos, se espera que en 2026 se otorguen unas 150.000 licencias y 170.000 en 2027, cifras insuficientes para compensar el aumento de nuevos hogares y satisfacer la demanda acumulada.

El mercado de segunda mano también se enfrenta a limitaciones. La oferta que abandonó el mercado del alquiler para evitar controles de precios y regulaciones parece haberse agotado, mientras algunos propietarios podrían estar reteniendo inmuebles esperando subidas adicionales en los precios.

Perspectivas para el futuro

El reciente aumento en los visados de obra nueva podría traducirse de forma paulatina en una mayor oferta, aunque partirá de niveles muy bajos. La inseguridad jurídica en el mercado del alquiler podría mantener cierta demanda para la vivienda usada, compensando en parte la escasez general.

Por otro lado, la tensión en el acceso a la vivienda puede moderar el ritmo de subida de precios, lo que tal vez motive a más propietarios a cerrar operaciones. Sin embargo, no se descartan escenarios adversos derivados de incertidumbres geopolíticas, inflación elevada o alzas en los tipos de interés.

En suma, el mercado inmobiliario español continúa atravesando un desequilibrio estructural por la insuficiente oferta, que se refleja en la caída de transacciones y en el aumento del precio. Esta situación subraya la necesidad urgente de medidas consensuadas para mejorar la disponibilidad de vivienda y evitar que la tensión se agrave.

Para un análisis detallado y datos complementarios se puede consultar el informe de BBVA Research, que ofrece una visión completa sobre la evolución del sector inmobiliario en España.