El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido popularmente como plusvalía municipal, ha registrado aumentos notables en las principales capitales españolas desde 2020. Según un reciente informe elaborado por EY para Asprima, el incremento en este tributo oscila entre el 275% y el 650% dependiendo de la ciudad.

Madrid lidera la lista con un incremento del 650%, seguida por Sevilla con un 500%. Otras ciudades como Málaga y Zaragoza han experimentado subidas del 305%, mientras que Barcelona ha tenido un aumento más moderado, aunque significativo, del 275%. Estas subidas impactan directamente en el coste final de la vivienda nueva, ya que el impuesto recae sobre los promotores y tiende a trasladarse al precio de venta.

La plusvalía municipal grava el aumento del valor del suelo urbano cuando se produce una transmisión de la propiedad, ya sea por venta, donación o herencia. En el caso de las ventas de obra nueva, el promotor es quien asume este impuesto. Para ponerlo en perspectiva, EY señala que en una vivienda nueva valorada en 300.000 euros, la plusvalía ha pasado de representar 1.296 euros en 2020 a 6.480 euros en 2024, es decir, un aumento de más de 5.000 euros. Este alza no se justifica por una mayor revalorización real del suelo, sino por cambios en la fórmula de cálculo y el endurecimiento de los coeficientes aplicados a periodos cortos de tenencia, un aspecto frecuente en la obra nueva.

Este incremento fiscal añade presión a un mercado inmobiliario ya tenso y afecta especialmente a los jóvenes, cuya tasa de acceso a la vivienda en propiedad ha disminuido del 70% en 2005 al 30% previsto para 2025, según datos aportados por Asprima. El sobrecoste dificulta la adquisición y puede frenar la entrada de nuevos compradores al mercado.

España y su carga fiscal inmobiliaria única en Europa

El informe de EY también señala que España presenta una estructura tributaria particularmente compleja y poco común en Europa, acumulando múltiples figuras fiscales municipales relacionadas con la promoción, construcción, tenencia y transmisión de viviendas nuevas. Esto genera que una parte considerable del precio final no refleje el valor real de la propiedad, sino la carga impositiva incorporada en el proceso productivo y comercial.

Además, el coeficiente generalizado del 0,15 se aplica de forma homogénea, sin considerar las diferencias significativas entre mercados inmobiliarios locales. Esta falta de adaptación provoca que el impuesto no refleje fielmente la evolución real del valor del suelo en distintos municipios, generando así una desconexión y distorsión fiscal.

Propuestas para aliviar el impacto fiscal

Frente a esta situación, el estudio propone varias medidas para ajustar el impuesto a la realidad económica del sector y reducir su efecto sobre el precio final de la vivienda. La primera apunta a permitir que se deduzcan los costes de promoción y urbanización del valor sobre el que se calcula el impuesto, o que estos se incorporen al valor de adquisición. Así, el impuesto gravaría sólo la ganancia real en el valor del terreno.

La segunda propuesta sugiere una bonificación obligatoria en el IIVTNU para promotoras y constructoras, similar a la que ya existe en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Esta medida busca reconocer que para este sector el suelo es materia prima y que el impuesto actual grava la transformación productiva como si fuera una revalorización pasiva, un trato que no se da en otros sectores industriales.

Finalmente, el informe plantea que los ayuntamientos puedan declarar la promoción de viviendas como una actividad de especial interés municipal, lo que permitiría aplicar bonificaciones previstas legalmente para incentivar la construcción y así facilitar el acceso a la vivienda.

El conjunto de estas acciones, destacan desde Asprima, podría aliviar la carga fiscal que soporta la vivienda nueva, contribuir a moderar los precios y favorecer que colectivos especialmente afectados, como los jóvenes, puedan acceder más fácilmente a la compra de su vivienda.

Este análisis pone de manifiesto un problema estructural en la política fiscal local relacionada con la vivienda, que, de no corregirse, puede continuar encareciendo artificialmente el acceso a un bien básico en España.

Para más detalles sobre el informe, se puede consultar directamente el análisis de EY para Asprima y los datos estadísticos de vivienda del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.