La inversión en vivienda para alquiler en España sigue siendo una opción atractiva a pesar de la ligera caída de rentabilidad que ha sufrido en los últimos meses. Según el informe de Idealista, la rentabilidad bruta media nacional se situó en el segundo trimestre del año en el 6,5%, dos décimas menos que el trimestre precedente y siete décimas por debajo que hace un año.
Esta rentabilidad representa la relación entre el precio de compra y las rentas de alquiler. La subida más intensa de los precios de compra con respecto al incremento más moderado de los alquileres está detrás de la reducción en los retornos. El precio medio de la vivienda usada se elevó un 15,8% interanual, alcanzando los 2.823 euros por metro cuadrado, mientras que las rentas sólo crecieron un 4,2% en el último año, aunque llegan a máximos con una media de 15,3 euros/m2.
El contexto económico juega un papel crucial en esta tendencia. En un escenario inflacionista —el IPC español se mantiene por encima del 3% desde hace varios meses—, el sector inmobiliario actúa como activo refugio. Además, la incertidumbre geopolítica derivada de la guerra en Irán y el bloqueo del estrecho de Ormuz contribuye a incrementar el interés por la vivienda como inversión segura.
La situación del mercado señala que la rentabilidad podría continuar su descenso nacionalmente, dado el aumento continuo de los precios de adquisición y la relativa estabilidad en los alquileres en grandes ciudades donde el precio tiende a estabilizarse, según apunta el portavoz de Idealista, Francisco Iñareta.
Variaciones regionales en rentabilidad
La rentabilidad no es homogénea a nivel territorial. Algunas capitales de provincia presentan retornos brutos superiores al 7%, con Jaén liderando el ranking nacional con un 7,4%. Le siguen Murcia (7,3%), Zamora (7,2%), Huelva y Lleida (ambas con 7,1%), y Castellón de la Plana y Segovia, ambas en el 7%. Ciudades como Melilla, Lugo, Almería y Ceuta ofrecen cifras ligeramente por encima o igual al 6,5%.
Por el contrario, grandes núcleos urbanos como Madrid y Barcelona tienen rentabilidades por debajo de la media. La capital española alcanza un 4,7%, y Barcelona un 5,2%, cifras claramente inferiores que evidencian cómo la presión en el mercado de compra reduce el atractivo para inversores en estas áreas. Otras ciudades con bajos rendimientos incluyen San Sebastián (3,4%) y A Coruña (4,1%).
Este fenómeno se explica en parte porque mercados con menor dinamismo presentan precios de compra más bajos en relación al alquiler, lo que incrementa el ratio de rentabilidad bruta. Asimismo, la regulación en ciertas zonas, como los topes impuestos en San Sebastián o Barcelona según la Ley de Vivienda, limita la capacidad de los propietarios para subir la renta y reduce la oferta de alquiler, afectando también a la rentabilidad.
Impacto de la oferta y demanda en el mercado del alquiler
El Observatorio del Alquiler prevé que durante 2026 el stock de viviendas para arrendar disminuirá un 3,35%, lo que supone la pérdida de casi 23.000 inmuebles disponibles. La elevada presión de la demanda, con una media de 143 interesados por cada vivienda en diez días, provoca que se trasladen muchas personas hacia la compra, tensionando aún más los precios y presionando a la baja la rentabilidad del alquiler.
Estas condiciones resaltan la importancia de analizar la situación específica de cada mercado local antes de invertir, sumando también el impacto de cambios legislativos y normativos en alquileres. La inversión en vivienda requiere un conocimiento detallado del contexto económico, normativo y de mercado para optimizar resultados.
Costes y riesgos asociados a la inversión inmobiliaria
Conviene recordar que la rentabilidad bruta no incluye todos los gastos inherentes a la propiedad. Impuestos como el IBI o tasas municipales, gastos de mantenimiento, seguros, comunidad y reparaciones reducen el rendimiento neto. Además, periodos sin inquilinos, costes de gestión, morosidad y posibles desahucios añaden riesgos y nuevas cargas económicas.
Pedro Bretón, CEO de la Sociedad Española de Alquiler Garantizado, afirma que estos costes crecen más rápido que las actualizaciones permitidas de las rentas, lo que deteriora progresivamente la rentabilidad para propietarios. Su propuesta para fortalecer el mercado de alquiler incluye aumentar la seguridad jurídica y establecer incentivos fiscales para arrendadores, buscando ampliar la oferta y facilitar el acceso a la vivienda.
Otros activos inmobiliarios rentables
En el sector inmobiliario, las oficinas y locales comerciales mantienen rentabilidades más elevadas. Las oficinas ofrecen un retorno bruto medio del 10,9%, con Lleida, Sevilla y Zaragoza entre las ciudades con mejores resultados. Los locales comerciales alcanzan un rendimiento medio del 9,9%, con Lleida también destacando.
Por su parte, los garajes presentan la rentabilidad más baja, aproximadamente del 6%, pero requieren un desembolso inicial mucho menor, alrededor de 14.000 euros de media. Murcia destaca con un 10,3% de rentabilidad en aparcamientos.
Dada la complejidad y heterogeneidad del mercado inmobiliario español, es fundamental considerar ubicación, condiciones específicas del activo y entorno normativo para decisiones de inversión acertadas.
Para profundizar, puede consultarse el Informe de Idealista sobre rentabilidad inmobiliaria y la información del Instituto Nacional de Estadística.