El mercado de la nuda propiedad en España ha acumulado un crecimiento cercano al 46% entre 2022 y 2025, lo que supone una media anual próxima al 10%. Un avance que no solo refleja el empuje de un segmento inmobiliario históricamente minoritario, sino también su transformación en una herramienta de planificación financiera para miles de propietarios, especialmente en un contexto marcado por la inflación, el envejecimiento de la población y la presión sobre las pensiones públicas.
En términos concretos, el recorrido ha sido el siguiente: en 2022 el mercado creció por encima del 24%; en 2023 superó el 12%; en 2024 se produjo una pausa técnica con un crecimiento inferior al 1%; y en 2025 el segmento repuntó hasta situarse por encima del 6%. Según el análisis del consultor inmobiliario Eduardo Molet, uno de los principales especialistas en este tipo de operaciones en España, la desaceleración de 2024 no representa un cambio de tendencia, sino una fase de estabilización necesaria tras dos años de expansión acelerada.
Qué es la nuda propiedad y por qué interesa ahora
La nuda propiedad es una fórmula jurídica por la que el propietario de un inmueble vende la titularidad del mismo pero conserva el derecho de usufructo, es decir, el derecho a seguir viviendo en la vivienda hasta su fallecimiento o hasta que se cumpla el plazo pactado. A cambio, recibe una cantidad de dinero de forma inmediata, normalmente con un descuento de entre el 30% y el 50% sobre el valor de mercado del inmueble. Para el comprador, se trata de una inversión diferida: adquiere el bien a precio reducido sabiendo que no podrá disponer de él hasta que se extinga el usufructo.
Este modelo lleva décadas funcionando en países como Francia, donde está especialmente extendido bajo el nombre de *viager*, pero en España ha tardado más en ganar tracción. Según datos del Consejo General del Notariado, el perfil habitual del vendedor es una persona mayor de 65 años, con patrimonio inmobiliario pero renta mensual limitada, que busca liquidez sin abandonar su hogar. El contexto económico de los últimos años —con una inflación persistente que ha erosionado el poder adquisitivo de los pensionistas y una vivienda que no para de revalorizarse— ha acelerado el interés por esta fórmula.
Una pausa en 2024 que no rompió la tendencia
El ajuste registrado en 2024 tiene una explicación estructural: tras dos años de crecimiento muy intenso, el mercado necesitaba un periodo de digestión. Los tipos de interés elevados —el BCE mantuvo los tipos en máximos históricos durante buena parte de ese ejercicio— enfriaron la demanda inversora. A eso se sumó una cierta saturación temporal de la oferta en algunos mercados urbanos, especialmente en Madrid, donde la nuda propiedad tiene mayor penetración.
Sin embargo, ese freno no desembocó en caídas. El mercado resistió sin correcciones bruscas, lo que los analistas interpretan como una señal de madurez. Un activo que crece de forma sostenida y no se desploma ante presiones externas suele ser valorado por los inversores institucionales y patrimoniales como un refugio de bajo riesgo, comparable en cierta medida a la deuda pública o al oro en periodos de volatilidad.
Por qué 2026 puede ser un año clave
El horizonte de 2026 se presenta como un catalizador adicional para este segmento. La incertidumbre geopolítica —con conflictos activos en Oriente Próximo y tensiones comerciales globales— tiende a empujar capital hacia activos tangibles y de bajo riesgo. En ese escenario, la vivienda en general, y la nuda propiedad en particular, gana atractivo.
A esto se añade la dinámica del mercado residencial español, donde el precio de la vivienda de segunda mano lleva varios trimestres encadenando subidas de entre el 6% y el 8% anuales según el Instituto Nacional de Estadística, con escasez de oferta en las principales ciudades y una demanda internacional que no da señales de enfriarse. En ese contexto, acceder a un inmueble con un descuento estructural del 30% al 50% resulta especialmente atractivo para inversores con visión a largo plazo.
Los factores demográficos y culturales detrás del auge
Más allá de los ciclos económicos, la nuda propiedad se apoya en tendencias de fondo difíciles de revertir. España es uno de los países con mayor tasa de envejecimiento de Europa: según las proyecciones del INE, en 2050 más de un tercio de la población tendrá más de 65 años. Una gran parte de esa generación acumula patrimonio inmobiliario —muchos compraron vivienda en décadas anteriores— pero dispone de pensiones modestas que no siempre cubren los gastos de la vejez.
En paralelo, se está produciendo un cambio cultural relevante: la vivienda empieza a verse no solo como un bien para heredar, sino como un activo que puede activarse en vida para mejorar la calidad de vida del propietario. Esta transición mental, más habitual en el norte de Europa, está calando en España a medida que la generación del baby boom llega a la jubilación con una mentalidad financiera más sofisticada.
El otro lado de la ecuación es la creciente profesionalización de los inversores que operan en este segmento. Ya no se trata solo de particulares que adquieren una nuda propiedad de forma puntual, sino de fondos y family offices que han incorporado este tipo de activo a sus carteras de forma sistemática, atraídos precisamente por su descorrelación con los mercados financieros convencionales.
Un activo que mira al largo plazo
La fotografía que deja el periodo 2022-2025 es la de un mercado que ha superado su fase experimental y que empieza a comportarse como un segmento maduro: con ciclos propios, capacidad de absorber correcciones sin desplomarse y una base estructural de demanda y oferta que no depende exclusivamente del ciclo económico general.
Para los compradores, la nuda propiedad ofrece una entrada con descuento en un mercado inmobiliario de acceso cada vez más difícil. Para los vendedores, representa una fórmula de obtener liquidez inmediata sin perder el techo. Esa combinación de intereses, en un contexto de envejecimiento acelerado, presión sobre las pensiones y vivienda cara, es lo que explica que este segmento haya pasado de ser una rareza jurídica a convertirse en una opción financiera con creciente respaldo institucional y social.