El envejecimiento de la población y el alza demográfica en España impulsan el interés del capital privado en residencias de mayores, un sector con un potencial de inversión estimado de hasta 19.000 millones de euros hasta 2035. Según un informe de JLL, en el primer trimestre de 2026 la inversión alcanzó 471 millones de euros, un aumento superior al 1.000% respecto al mismo periodo del año anterior.
Este crecimiento se explica en parte por la compra del grupo belga Aedifica sobre Cofinimmo, que supuso la adquisición de 42 residencias en España, y por otras operaciones destacadas como la de StepStone y Greykite con el grupo español Vitalia o la alianza del fondo holandés APG junto a Renta Corporación en Wellder.
Azora es otro actor clave, gestionando la socimi Adriano Care con una cartera de más de 2.800 camas en el país y habiendo adquirido también residencias en Francia por un valor cercano a 300 millones de euros. El interés se extiende además a nuevos formatos como el 'senior living', que combina vivienda independiente con servicios asistenciales ligeros, donde operadores como JV20 y Neinor Homes están ampliando su presencia.
España cuenta con unas 413.000 camas distribuidas en más de 5.600 centros, pero la ratio de cobertura para mayores de 65 años es solo del 4%, cifra que está por debajo del 5% recomendado por la Organización Mundial de la Salud (OMS). Se prevé que la población mayor de 65 años aumente en 2,8 millones para 2035, lo que supone la necesidad de entre 100.000 y 240.000 camas adicionales durante esa década para alcanzar la cobertura óptima.
Este escenario impulsa el interés de grandes fondos y compañías internacionales que ven espacio para consolidar un sector muy fragmentado. Los diez principales operadores concentran apenas el 20% del total de camas, lo que facilita la expansión de firmas como DomusVi, Ballesol, Vitalia Home y Sanitas, entre otras. Madrid y Barcelona lideran la oferta, aunque presentan ratios de cobertura inferiores al 5% recomendado, y otras grandes áreas metropolitanas muestran coberturas aún menores.
Más allá del segmento tradicional, el mercado de residencias para mayores está expandiéndose hacia el 'senior living', con proyectos como Cando en La Moraleja y iniciativas de gestores como Bestinver y Neinor Homes por atender a mayores independientes con servicios básicos y espacios comunes para socializar.
Dentro del sector salud, el segmento hospitalario también ofrece oportunidades para la inversión privada debido a la falta de renovación por parte del sector público. España cuenta con 943 hospitales y cerca de 182.000 camas, donde aproximadamente el 34% son privados y el 49% públicos. Los operadores hospitalarios privados más importantes son Quirónsalud, Fundación Hospitalarias y Vithas, entre otros.
Esta confluencia de factores demográficos, la necesidad de infraestructuras y la búsqueda de rendimientos estables posicionan a España como uno de los principales destinos en Europa para invertir en residencias de mayores y activos relacionados con la salud, convirtiendo el sector inmobiliario asistencial en uno de los segmentos con mayor dinamismo y potencial de crecimiento en la próxima década.
Para seguir el desarrollo de este mercado y conocer más datos sobre la inversión, se pueden consultar los informes elaborados por JLL y las últimas noticias en Expansión.