El Ayuntamiento de Madrid trabaja en un plan para aumentar drásticamente el número de viviendas en los nuevos barrios de la capital. La propuesta, liderada por el delegado de Urbanismo, Borja Carabante, contempla doblar o incluso triplicar las 150.000 casas que ya están programadas en los desarrollos urbanísticos pendientes de construir. Si se lleva a cabo, se podrían generar entre 300.000 y 450.000 nuevas viviendas en zonas que todavía no han sido edificadas.
El instrumento para lograr este cambio es el Plan Estratégico Municipal (PEM), que el alcalde José Luis Martínez-Almeida espera aprobar a principios de 2027. A diferencia del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), cuya modificación puede llevar décadas de tramitación, el plan estratégico es una figura más ágil que fija las prioridades de la ciudad para los próximos 20 o 30 años y prevalece sobre el PGOU. La clave del proyecto está en elevar la ratio de edificabilidad en los nuevos barrios, es decir, permitir que se construya más en el mismo espacio disponible.
La densidad media dentro de la M-30 ronda las 144 viviendas por hectárea, mientras que en los desarrollos exteriores cae hasta las 87. Esa diferencia explica, en parte, por qué barrios como Las Tablas, Sanchinarro o Montecarmelo —todos al norte de la ciudad— tienen grandes avenidas y amplias zonas verdes, pero poca vida urbana en comparación con el centro. Los nuevos desarrollos están pensados para casi 500.000 personas y aún tienen enormes bolsas de suelo sin urbanizar.
El sector dice sí, con matices
La respuesta del sector inmobiliario ha sido mayoritariamente positiva. Sigfrido Herráez, decano del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid, defiende que en los desarrollos recientes hay espacio y servicios sobredimensionados que permiten absorber más vivienda sin perjudicar a los vecinos actuales. En su opinión, el modelo de baja densidad que se aplicó desde los años noventa no es sostenible desde el punto de vista energético ni económico. "Antes se decía que con una densidad baja se ganaba calidad de vida, pero ese modelo no se puede mantener en consumo energético", señala.
Desde la patronal madrileña de promotoras inmobiliarias, Asprima, su director general Jorge Ginés recuerda que todos los desarrollos construidos en las últimas décadas responden al mismo patrón: barrios poco compactos con grandes calles y zonas verdes, que han tardado más de 20 años en completar su tramitación. Para Ginés, desarrollar suelo con baja densidad tras ese esfuerzo es, directamente, un desperdicio de recursos. La densificación permitiría, según su criterio, producir muchas más viviendas en el mismo suelo ya urbanizado.
Domingo Menéndez, director gerente de la junta de compensación de Valdecarros —el futuro barrio más grande de Europa en desarrollo—, comparte ese diagnóstico. Considera que existe un consenso amplio sobre las ventajas de la ciudad compacta, tanto en términos medioambientales como de eficiencia en la prestación de servicios públicos.
Críticas desde la oposición y los ecologistas
No todo el mundo comparte el entusiasmo. Antonio Giraldo, concejal de Urbanismo del PSOE en el Ayuntamiento, reconoce que una ciudad más densa puede ser más eficiente y sostenible, pero critica que el gobierno municipal haya elaborado el plan sin contar con los grupos de la oposición. Su principal advertencia es que la densificación, mal gestionada, puede convertirse en un mecanismo al servicio de intereses especulativos en lugar de resolver el problema de acceso a la vivienda.
La posición de Sumar es más rotunda: califican el plan de "trampa" y consideran que más construcción bajo gestión del PP no garantiza mejor acceso a la vivienda. Desde los grupos ecologistas, la Plataforma Ecologista Madrileña advierte de que intensificar aún más la urbanización puede superar los límites ambientales del municipio. Greenpeace España ofrece una visión más matizada: acepta que la densificación tiene sentido como estrategia de sostenibilidad, pero exige que vaya acompañada de salvaguardias sociales y ambientales, y que no sirva de excusa para desregular el sector.
Un debate que va más allá de Madrid
La búsqueda de fórmulas para aumentar la oferta de vivienda mediante la densificación no es exclusiva de la capital española. En Cataluña, el presidente Salvador Illa presentó en septiembre de 2024 un plan para crear 240.000 nuevos pisos en 69 áreas estratégicas elevando la densidad permitida. Países como el Reino Unido o los Países Bajos llevan años explorando este camino como respuesta a la presión demográfica en sus grandes ciudades.
El decano de los arquitectos madrileños apunta que el debate sobre quién se beneficia de las plusvalías generadas por la densificación es legítimo y necesario. En su opinión, el Ayuntamiento debe asegurarse de que parte de ese valor revierte en la ciudad, y deja abierta la puerta a fórmulas fiscales que graven a los promotores que construyan más en sus parcelas. El plan, de momento, sigue siendo un borrador. Las cifras definitivas —cuántas viviendas más, en qué zonas y en qué plazos— están todavía por determinar antes de que el proyecto llegue a su aprobación prevista en 2027.