El acceso a la vivienda nueva en España enfrenta un obstáculo fiscal considerable: los impuestos directos e indirectos representan ya el 26,1% del precio final, según un informe de EY para la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).

Este porcentaje implica que por cada 100.000 euros de una vivienda nueva, más de 26.000 corresponden a la carga tributaria que recae sobre el comprador. Esta situación se agrava en un contexto de alza sostenida de precios y escasez de oferta, que dificultan aún más la adquisición para familias jóvenes y con menor capacidad económica.

Un factor clave en este incremento es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido como plusvalía municipal. Tras la reforma de 2021 que modificó los coeficientes aplicados, su recaudación ha crecido exponencialmente, especialmente en grandes ciudades. Por ejemplo, en Madrid, la plusvalía se ha incrementado hasta un 650% desde 2020, seguido por Sevilla, Málaga, Zaragoza y Barcelona con subidas significativas.

Este encarecimiento fiscal tiene un impacto directo en la viabilidad económica de las promociones inmobiliarias, ya que los costos adicionales de la plusvalía y otros impuestos como el IVA y Actos Jurídicos Documentados (AJD) se trasladan inevitablemente al precio final que pagan los compradores. Así, por cada 100.000 euros de valor, los promotores asumen unos 15.372 euros en plusvalía y otros 10.750 euros en IVA y AJD, elevando la carga tributaria total por encima de los 26.000 euros.

La consecuencia visible de esta situación es la reducción dramática de propietarios jóvenes: mientras que en 2005 el 70% de compradores tenía menos de 35 años, esta cifra se ha desplomado al 30% en la actualidad. Este dato refleja cómo el peso fiscal limita el acceso de los segmentos más vulnerables del mercado.

El problema también tiene un impacto macroeconómico significativo. España se posiciona como uno de los países con mayor imposición sobre la compra de vivienda, muy por encima de la media de la OCDE (9,7%) y la Unión Europea (6,5%). El informe destaca que ningún otro país europeo combina tantas figuras tributarias simultáneas ni con un peso económico semejante, lo que distorsiona el precio real de los inmuebles y resta dinamismo al sector.

Implicaciones para el sector y los compradores

El encarecimiento fiscal afecta no solo a los compradores sino también a la rentabilidad de los proyectos inmobiliarios, poniendo en riesgo ofertas adaptadas a la demanda y dificultando la renovación del parque de vivienda. Esto se traduce en una menor capacidad de los promotores para ofrecer viviendas asequibles y un mercado menos competitivo.

Propuestas para aliviar la carga fiscal

El informe de EY propone tres soluciones para reajustar la tributación y favorecer la construcción y compra de vivienda nueva. En primer lugar, plantea modificar la normativa para que los gastos de promoción y urbanización puedan incorporarse al valor de adquisición del terreno, reduciendo la base imponible de la plusvalía.

Además, sugieren establecer bonificaciones similares a las del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) para transmisiones de obra nueva, que en algunos casos alcanzan el 90%. Finalmente, proponen declarar la promoción de vivienda como actividad de especial interés o utilidad municipal, lo que facilitaría aplicar incentivos fiscales específicos para fomentar la obra nueva.

Estas medidas buscan equilibrar la necesidad recaudatoria con la urgencia de facilitar el acceso a la vivienda frente a la creciente demanda y la crisis habitacional actual.

Ante una factura fiscal que puede superar los 75.000 euros para una vivienda de 300.000 euros, el debate sobre la tributación inmobiliaria en España cobra especial relevancia. Ajustar estos impuestos podría ser clave para potenciar el sector y garantizar que la vivienda siga siendo accesible para las nuevas generaciones, alineándose además con las partidas previstas en el Plan Estatal de Vivienda, que destina 2.800 millones de euros en ayudas hasta 2030 para mejorar el acceso.

Para más información y datos detallados, puede consultarse el informe completo de EY para Asprima y las estadísticas oficiales del Instituto Nacional de Estadística.

La reforma fiscal que limitara el impacto desproporcionado de la plusvalía y otros impuestos relacionados es una demanda creciente que busca aliviar la carga para promotores y compradores, vital para reactivar un sector clave en la economía española.