El acceso a la vivienda sigue siendo uno de los grandes problemas sin resolver en España. Los precios cerraron 2025 con la mayor subida desde 2007, y el Gobierno responde con un nuevo plan estatal y más intervención pública. David Lucas, secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, lo dejó claro este lunes en el Encuentro Expansión Sector Inmobiliario 2026, celebrado en Madrid: no hay soluciones perfectas, pero el camino pasa por más colaboración público-privada y por defender las medidas que ya están en marcha.

El Consejo de Ministros aprobará el texto del nuevo Plan Estatal de Vivienda con horizonte hasta 2030, una hoja de ruta que el Ejecutivo presenta como el marco de referencia para afrontar el desajuste estructural entre oferta y demanda. Según Lucas, ese desequilibrio tiene raíces históricas: la crisis de 2008-2013 dejó una producción de vivienda muy inferior a la necesaria, y desde entonces no se ha conseguido recuperar el ritmo constructivo que requiere la demanda actual, que el propio secretario de Estado califica como "especialmente activada".

Una de las principales novedades anunciadas es el papel del organismo Casa 47, de reciente creación, que se encargará de gestionar hasta 45.000 viviendas procedentes de la Sareb, el conocido como banco malo surgido tras el rescate financiero. Se trata de un parque de viviendas que el Gobierno quiere movilizar hacia el alquiler asequible, aunque los detalles sobre plazos y condiciones concretas están todavía por concretar.

El debate sobre el control de alquileres

Lucas aprovechó el foro para defender con contundencia las políticas de intervención en el mercado del alquiler, y en particular el control de precios aplicado en Cataluña al amparo de la Ley de Vivienda aprobada en 2023. Según el secretario de Estado, estas medidas están dando "muy buen resultado" para contener las rentas en las zonas tensionadas. Es una afirmación que no está exenta de polémica: buena parte del sector inmobiliario privado y varios economistas sostienen que los controles de precios reducen la oferta disponible a medio plazo, al desincentivar que los propietarios pongan sus inmuebles en el mercado.

La Ley de Vivienda permite a las comunidades autónomas declarar zonas de mercado residencial tensionado y aplicar topes a las subidas del alquiler. Cataluña fue la primera en hacerlo de forma amplia, y otras regiones gobernadas por partidos afines al Ejecutivo central están valorando seguir el mismo camino. El debate sobre si estas medidas frenan realmente los precios o simplemente trasladan el problema a otros segmentos del mercado seguirá abierto mientras los datos no sean concluyentes.

Suelo disponible, pero sin desarrollar

Más allá del debate regulatorio, Lucas quiso trasladar un mensaje de cierto optimismo respecto a la disponibilidad de suelo. Según los datos que maneja el Ministerio de Vivienda, existen en España alrededor de 2,4 millones de potenciales viviendas, tanto en suelo urbanizable como en suelo urbanizado finalista. De estas, aproximadamente 469.000 corresponden a suelo urbanizado finalista ya disponible, a las que se suman unas 236.000 que están actualmente en desarrollo.

La lectura del Gobierno es que el problema no es tanto la falta de suelo como la lentitud en los procesos de urbanización y la escasa actividad promotora en ciertos segmentos. De ahí la apuesta por la colaboración público-privada: el sector público aporta suelo o financiación, y el privado asume la construcción y gestión, con compromisos de precios asequibles a cambio. Este modelo ya se está explorando en varios municipios, aunque a una escala todavía modesta respecto al volumen de viviendas que haría falta incorporar al mercado.

El contexto en el que se producen estos anuncios es exigente. España necesita según distintas estimaciones entre 600.000 y un millón de viviendas adicionales en la próxima década solo para absorber la demanda existente, impulsada por la formación de nuevos hogares, la llegada de población inmigrante y el efecto de los nómadas digitales en las grandes ciudades. Con una producción anual que ronda las 100.000 viviendas nuevas, la brecha es evidente.

El nuevo Plan Estatal de Vivienda hasta 2030 llega, por tanto, en un momento de máxima presión sobre el mercado. El reto para el Gobierno es convencer tanto al sector privado como a las comunidades autónomas de que sus medidas son el camino adecuado, en un entorno donde el consenso sobre las soluciones es tan esquivo como la propia vivienda asequible.