Las cuatro promotoras residenciales más grandes de España —Neinor Homes, Metrovacesa, Vía Célere y Culmia— ceraron 2025 con una posición de preventas que pocas industrias pueden presumir en un entorno de incertidumbre económica. En conjunto, tienen firmadas o reservadas 14.400 viviendas con un valor total de 5.100 millones de euros, lo que les da una visibilidad de ingresos sólida para 2026 y, en distintos grados, para 2027 y 2028. En un mercado en el que los tipos de interés siguen condicionando la demanda y los costes de construcción pueden verse afectados por las tensiones geopolíticas, este colchón de preventas es un activo de primer orden.
El funcionamiento es sencillo pero poderoso: cuando un comprador firma un contrato de preventa o deja una reserva, las cancelaciones posteriores son estadísticamente raras. Esto convierte esas preventas en ingresos cuasi garantizados, lo que permite a las promotoras planificar sus costes de obra, financiación y márgenes con mucha más precisión que si dependieran de ventas en el momento de entrega.
Neinor, la gran beneficiada de la compra de Aedas
Neinor Homes lidera el ránking con diferencia gracias a la integración de Aedas Homes, promotora que adquirió y cuyo portfolio ha transformado por completo sus cifras. La operación le ha permitido multiplicar casi por siete su cartera de preventas, hasta alcanzar 8.909 unidades con contrato o reserva firmados, valoradas en 3.200 millones de euros. Sin contar Aedas, Neinor habría cerrado el año con 2.788 unidades prevendidas, por debajo de las 3.627 del ejercicio anterior, lo que ilustra el impacto real de la fusión.
La compañía vasca cuenta ahora con un banco de suelo para más de 38.000 viviendas —unas 24.000 en cartera propia y 14.000 en el negocio de gestión de activos—, convirtiéndola en la promotora con mayor reserva de suelo del país. En 2025 escrituró 1.917 unidades de su cartera propia y 1.010 del negocio de gestión, con ingresos totales de 709 millones de euros. Las coberturas de preventas superan el 75% para las entregas previstas en 2026 y el 65% para 2027, con toda la producción ya en construcción y con contratos de obra cerrados.
Metrovacesa, con el respaldo de la banca accionista
Metrovacesa, participada por Santander, BBVA y el empresario mexicano Carlos Slim, ocupa el segundo puesto con 3.095 viviendas prevendidas por un valor de 1.110 millones y un precio medio unitario de 359.000 euros. Sus coberturas son especialmente altas para 2026, con el 89% de las entregas ya vendidas, y van bajando progresivamente hasta el 27% en 2028, lo que es lógico dado el mayor horizonte temporal.
La compañía tiene en comercialización 5.196 unidades a un precio medio de 379.000 euros, con un potencial de ingresos de 2.000 millones, y dispone de un banco de suelo residencial para cerca de 25.200 unidades, del que el 81% ya es suelo finalista —es decir, listo para iniciar obras sin trámites urbanísticos pendientes—. En 2025 entregó 1.805 viviendas con ingresos de 676 millones y un margen bruto del 26,2%, una cifra que refleja la madurez operativa del negocio.
Vía Célere y Culmia, con fondos al volante
Vía Célere, que el año pasado completó su recapitalización con la entrada de CBRE Investment Management y Cross Ocean Partners como nuevos accionistas, acumula 1.497 unidades prevendidas por 433 millones, con una cobertura del 86% para 2026. La promotora entregó 1.434 viviendas en 2025, de las cuales 144 se destinaron al alquiler. Junto a su socio Greystar, ha puesto en venta una joint venture de alquiler con 18 promociones y 1.910 viviendas valoradas en 600 millones, proceso que llevan Eastdil y JLL.
Culmia, controlada por el fondo estadounidense Oaktree Capital Management, cierra el cuarteto con 889 viviendas vendidas por aproximadamente 313 millones, y coberturas del 93%, 69% y 41% para 2026, 2027 y 2028 respectivamente. Su modelo está evolucionando hacia una plataforma de gestión de activos para terceros. El ejemplo más claro es el acuerdo con MEAG, la gestora de Munich Re, al que ha traspasado una cartera de casi 1.800 viviendas asequibles con el objetivo de superar las 2.500 unidades y un volumen de 400 millones. Además, Culmia busca socios para sus grandes desarrollos en Madrid —Retamar de la Huerta y Valdecarros—, estudia entrar en residencias de estudiantes y senior living, y tiene previsto optar a la segunda ronda de fondos de equity del ICO.
El sector promotor español afronta 2026 en mejor posición de la que cabría esperar dado el contexto macro. La demanda residencial sigue siendo estructuralmente superior a la oferta, los precios se mantienen al alza en los principales mercados y las preventas acumuladas actúan como escudo frente a posibles turbulencias. La gran incógnita sigue siendo la evolución de los costes de materiales, expuestos a los vaivenes del conflicto en Oriente Próximo, y el ritmo con el que el Banco Central Europeo continúe ajustando los tipos de interés, variable que condiciona tanto el coste de financiación de las promotoras como la capacidad de compra de los particulares.