España necesita construir cerca de un millón de viviendas para cubrir la demanda acumulada. Sin embargo, el ritmo de edificación está muy lejos de ese objetivo, y los responsables del sector apuntan a causas estructurales que van mucho más allá del precio del ladrillo o los tipos de interés. La burocracia, la inseguridad jurídica y la escasez de mano de obra cualificada forman un triángulo que, según los protagonistas del sector, paraliza la promoción residencial en España.
Esta fue la conclusión central del debate celebrado en el Encuentro Expansión Sector Inmobiliario 2026, donde se reunieron los máximos responsables de algunas de las principales promotoras y administraciones del país. El diagnóstico fue unánime: construir en España es cada vez más difícil, más lento y más caro, y las familias lo están pagando con su acceso a la vivienda.
El suelo, un recurso bloqueado
Uno de los grandes cuellos de botella identificados es el suelo. Luis Roca de Togores, presidente de la Junta de Compensación de Valdecarros, uno de los mayores desarrollos urbanísticos pendientes de España, ilustró el problema con un dato revelador: en la Comunidad de Madrid hay planificadas unas 220.000 viviendas sobre el papel, pero en la práctica solo será posible edificar entre 10.000 y 15.000 en el corto plazo. La diferencia entre la planificación y la realidad ejecutable refleja hasta qué punto el bloqueo administrativo lastra el desarrollo residencial.
Esta situación se agrava con los plazos de tramitación. Jorge Pérez de Leza, CEO de Metrovacesa, una de las mayores promotoras cotizadas del país, aportó otro dato contundente: en los proyectos sobre suelo finalista, los tiempos medios de tramitación han empeorado en cuatro meses respecto a hace tres años. Es decir, no solo no se ha avanzado, sino que se ha retrocedido.
Financiación y capacidad de compra, en mínimos
A la parálisis administrativa se suma el problema de la financiación. Ramón Cubián, director general de Suelo de la Comunidad de Madrid, resumió la lógica del mercado con una frase directa: se construye lo que hay dinero para construir. Y ahora mismo, ese dinero escasea en muchos segmentos. Los promotores medianos y pequeños tienen dificultades para acceder al crédito promotor, lo que concentra la actividad en grandes grupos y reduce la competencia.
Pero el problema no es solo de oferta. La demanda también está tocada. Según datos del Instituto Nacional de Estadística, el poder adquisitivo de los hogares españoles no ha recuperado los niveles previos a la crisis de 2008 en términos reales. Cubián lo señaló directamente: la capacidad económica de las familias españolas hoy es inferior a la de hace casi dos décadas, lo que hace que aunque haya viviendas disponibles, muchos ciudadanos no puedan permitírselas.
Colaboración público-privada: la vía de escape
Frente a este panorama, los participantes del debate coincidieron en que la colaboración entre administraciones y sector privado es imprescindible. José Ignacio Morales, CEO de Crea Madrid Nuevo Norte, proyecto heredero del histórico desarrollo urbanístico de Madrid Nuevo Norte, defendió que los grandes proyectos mixtos, que combinan uso residencial con oficinas y servicios, son una palanca eficaz para dinamizar el mercado sin depender únicamente de la vivienda libre.
El proyecto Madrid Nuevo Norte, que lleva décadas en desarrollo y que aspira a transformar la zona norte de la capital, es el ejemplo más ambicioso de esta apuesta por la colaboración entre lo público y lo privado en España. Morales subrayó que avanzar en ambos ámbitos en paralelo, residencial y terciario, permite generar masa crítica y hacer viables desarrollos que de otro modo se quedarían en papel mojado.
Las soluciones que piden los promotores
El debate no se quedó solo en el diagnóstico. Las propuestas también estuvieron sobre la mesa. Cubián apostó por reformar la Ley del Suelo para reducir los plazos de tramitación desde los actuales cinco años a dos. Una reducción que, de materializarse, podría suponer un impulso significativo a la oferta residencial en el medio plazo.
Roca de Togores añadió otra medida que considera urgente: agilizar la gestión de las notificaciones administrativas, un proceso que hoy en día puede bloquear durante meses el inicio de obras. También defendió mejorar la protección jurídica de los propietarios para incentivarles a poner sus pisos vacíos en el mercado del alquiler, una medida que, en su opinión, podría aplicarse con rapidez y tendría un efecto inmediato sobre la oferta disponible.
Por su parte, Pérez de Leza cerró el debate con una reflexión que apunta directamente a la clase política: sin consenso entre los dos grandes partidos, PP y PSOE, no habrá solución duradera a la crisis de vivienda. El CEO de Metrovacesa pidió dejar de lado la confrontación y centrar el foco en medidas concretas, especialmente en el mercado del alquiler, donde la tensión entre oferta y demanda es más aguda. La vivienda, en definitiva, no puede seguir siendo moneda de cambio electoral si se quiere resolver un problema que afecta ya a millones de familias españolas.